管理費・修繕積立金がイヤだから戸建がいいという人がいるけれど
皆様こんにちは。
中古マンションマンです。
中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
住宅購入を考えるとき、色々な選択肢がありますよね。
中古マンションマン的には、都市生活者（首都圏に限らず）は
中古マンションを買うのがオススメですが、
とは言え、家の買い方については悩むところだと思います。
中には、戸建に住みたいという人もいますね。
ただ、自分たちの理想のライフスタイルを熟考した上で
戸建に住みたいと結論づけるのであればいいのですが、中には、
・「家を持つ=戸建を買う」という既成概念に囚われている人
・管理費や修繕積立金がかからないから戸建がいい
というような、トンデモナイ理由で戸建を求める人もいます。
今回は、後者の管理費・修繕積立金というところについて書いてきます。
住宅購入を考えている方は参考にしていただければ。
本当にモッタイナイお金なの？
トンデモナイ話に聞こえますが、
「管理費・修繕積立金」というランニングコストがかからないから、
という理由で戸建に気持ちが傾いている人は割と多いように思います。
なので、まずは、建物の維持管理の実際について考えてみましょう。
実際にシミュレーションしてもいいのですが、
戸建vsマンションの比較はよく行われていますから、
他の記事を参考にしていきましょうね。
例えば、LIXILリアルティ.comによれば、
「マンションVS戸建て、生涯コストは同じくらい」
と結論づけています。
さくら事務所の田中歩さんの記事もとても参考になります。
戸建住宅のライフサイクルについての論文をもとに、
「月額３万円程度の修繕積み立てをしながら適宜修繕していけば、
一定の価値を保ちながら長く住宅を使うことができる」
ということを指摘しています。
これらの記事を一言でまとめますと、
戸建もマンションも修繕にかかるお金は変わらないよ！
ということが言えると思います。
管理費・修繕積立金という名目で毎月積み立てられるか、
自身で貯蓄をしていくか、という違いですね。
ただし、これはあくまで必要な「お金」の話であって、
かけたお金がどれくらいの価値を持つのかという点については、
戸建とマンションの修繕において大きな違いがあったりします。
その辺りも見ていきましょう。
未然に防ぐか、事後に対処するか？
家は路上に放置されている。
セコムのCMで、こんなコピーがありました。
セコムなので、当然セキュリティについてのコピーなのですが、
私はそれを見て、
確かに建物って雨ざらしだよな、雨に弱いのに...
ということを感じました。
木だって雨に弱いし、鉄筋コンクリートだって雨に弱い。
それでも路上に放置されて雨ざらしになるしかないのが、
住宅の宿命と言えます。
であれば、建物を維持するために最も重要なことは何かと言えば、
雨との戦いだと言っても良いかもしれません。
（いや、少し言い過ぎな気もしますが。）
戸建とマンションの修繕で大きく違う点は、
・何かが起こってから問題に対処するのか（戸建）
・何も起こらないように計画的に予防するのか（マンション）
といったところになると思います。
雨との戦いについて言えば、
ほとんどの戸建住宅は雨漏りが起こって初めてその対処に乗り出します。
一方でマンションについて言えば、プロの管理会社が作成した、
長期間にわたる修繕計画に基づいて、建物を維持するための修繕が行われます。
例えば、５〜６年に１度行われる屋上防水であったり、
１０〜１５年に１度行われる大規模修繕（壁面防水）だったりします。
そのままで価値を保てますか？
中古の価値が見直されている、という話を耳にすることが増えてきました。
ただし、何でもかんでも「古くても良い」とは国としても考えておらず、
いいものはいい、ダメなものはダメ、と評価が二極化することが予想されます。
高いお金を払って手に入れた住宅ですから、
できれば価値を保ちたいと思うのは当たり前の気持ちだと思います。
ただ、建物の維持管理について何も考えずに住み続けると、
気付くと価値を下げる結果になるかもしれません。
というのも、「住宅履歴」の重要性が増しているからです。
きちんとしたメンテナンスがされてきたのか否か、
客観的な資料としての「住宅履歴」の内容が建物の評価対象として
より重要視される未来が容易に想像できます。
ホームインスペクションを促す法改正も行われましたからね。
戸建であれば、自身の判断で「何も修繕しない」ということも可能です。
しかし、二極化が進む中古住宅流通において、
価値を保つことを考えると「何も修繕しない」という選択は
なかなか現実的ではないと言ってよいでしょう。
プロに任せっきりでも大丈夫？
とは言え、マンションだからプロに任せっきりでいいわけではありません。
適正な管理がされているのか、住人全体=管理組合としても
目を光らせる必要はあります。
最近話題になったこんな記事もありました。
「管理会社=プロ」と「管理組合=素人」で進めていくマンション管理では、
管理組合としても高い意識を持つことが大切です。
例えば、管理組合向けのコンサルティングサービスを活用するのも
ひとつの対策と言えるでしょう。
戸建を買うこと、建てることは別に悪いことではありません。
ただ、もしも「ランニングコスト」という点で戸建を検討しているのであれば、
大きな買い物ですから、しっかり考え直した方が良いでしょう。
それでは。
大倉山ハイム@大倉山
皆様こんにちは。
中古マンションマンです。
中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
大倉山ハイムをご紹介します！！！
おそらく、これまで書いてきた、
よりは少しだけメジャーな気もします。
「このマンションに住みたい！！」
と切望する方もいたりしますからね。
大倉山ハイムは、全８棟からなる大型の集合住宅で、
１〜２号棟と３〜８号棟で管理組合が分かれています。
竣工時期もズレがあり、
１〜２号棟は１９７３年築なので、現在築４４年
３〜８号棟は１９７９年築なので、現在築３８年
となります。
築年数を重ねたマンションではありますが、
大倉山のランドマークとも言えるマンションだと、
個人的には思っています。
そんな大倉山ハイムについても、
魅力を３つに絞ってご紹介しようと思います！
1. 抜群の管理状況！！
管理の良さは、一番の魅力でしょうね。
１〜２号棟は築４０年を超えますし、
３〜６号棟も築３８年と、決して若いマンションではありません。
しかし、外観や共用部分の綺麗さは、その古さを感じさせません。
いや、団地のような外観からは、「古さ」自体は感じるかもしれませんが、
現地を見れば、いい古さ、ヴィンテージ感を覚えることでしょう。
丁寧に整備された中庭や、歩道と建物の間の植木。
中では楽しそうに遊ぶ子供達の声が響きますし、
すれ違うたびにきちんと挨拶をする住人が多いのもとても好印象です。
住んでいる人もこのマンションを愛しているのだろうな、
となんだか幸せな気分にさせてくれます。
もちろん、魅力は外観や中庭だけではありません。
お部屋の中に入ってからも、その快適さに驚くことになるでしょう。
冬でも暖かいし、外からの音も全く気になりません。
そう、何を隠そう大倉山ハイムは、前回の修繕で
「玄関ドア」と「窓サッシ」の交換を行なっているのです。
古いマンションだと、なかなかサッシにまでは手をつけられず、
居住者の負担でインナーサッシを取り付けるケースも多いですが、
入れ替えるということができたのです。
なんとなくの要望で、適切な修繕を置き去りにして、
ドア・サッシの交換に手をつけるマンションもたまにありますが、
大倉山ハイムはそうではなく、見事に計画的に修繕を行なっています。
生まれ変わったらこんなマンションになりたいな、とさえ思います。
そのしっかりとした管理が評価され、
第25回BELCA賞ロングライフ部門の受賞建築となっているそうです。
2. ペットも飼えちゃう！！
古いマンションですと、ペットが飼えない場合が多くあります。
しかしながら、大倉山ハイムはペットの飼育が可能です。
たしか、ワンちゃんですと、中型犬２匹以内とか、
それくらいの条件だったと思います。
小型犬でなく中型犬が、しかも２匹も飼えるマンション自体多くないので、
この点だけを見てもとても希少価値の高いマンションだと言えそうです。
ワンちゃんのお散歩コースもいろいろあり、
近場であれば中庭を含め大倉山ハイムの敷地内をお散歩。
あるいは、鶴見川がすぐ近くにありますから、
河川敷をテクテク歩いて行くのも気持ち良さそうです。
少し負荷をかけたお散歩をしたいときは、
一番上まで坂を登って行くのもいいかもしれませんね。
3. 衰えることない人気！！
大倉山ハイムは、この３年くらいだけで見ても、
売買価格がガツンと上がっているようです。
以前であれば、もしかしたら2,000万円そこそこで
70平米弱のお部屋が買えたかもしれませんが、
最近では3,000万円を下回って出ることは少ない印象です。
大倉山ハイムの価格高騰は決してバブル的なものでなく、
中古マンションの一般化が進んだことで、
改めてその価値が見直されているのだと思います。
大倉山は住みやすい街ですし、
その中でも人気の学区に位置するマンションですし、
旧耐震の建物ですが、現在の耐震基準を満たしていますし、
（つまり適合証明を取得すれば住宅ローン控除も使えます。）
ペットも飼えますし、
新横浜駅までも歩けますし、
（つまり、新幹線が使えます。）
将来の売り貸しの不安もないですし、
なんというか、ネガティブなポイントが実に少ないマンションです。
もちろんオートロックなどはありませんが、
住人同士のコミュニケーションが取れていることが何よりの防犯となります。
個別のお部屋については、様々なIoT機器がありますから、
そういうものの組み合わせでセキュリティを確保した方が、
オートロックだから大丈夫みたいなエセセキュリティよりずっと効果があります。
書けば書くほど好きになるマンションです、大倉山ハイム。
皆さんも大倉山に訪れた際は、チェックして見てくださいね。
では。
『あえて選んだせまい家』を読みまして
皆様こんにちは。
中古マンションマンです。
中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
『あえて選んだせまい家』
そんな本を読みまして、
これがとても興味深い内容だったので、
これまた中古マンションと絡めてご紹介します。
家といえば、広いに越したことはない、
と考える人はたくさんいると思います。
ところが、自分たちの暮らしの棚卸をすると、
実は広さよりも大切なものがあることに気づいたりします。
家族との距離感
コミュニケーションの密度
よりよい立地での暮らし
住居費は抑えたい
必要十分な間取り
・
・
・
「暮らし」を良くするために「住まい」にできること。
それを考えた時に、色々な解が出てくると思います。
その解は、人それぞれですよね。
中古マンションの魅力のひとつは立地の良さ。
よりよい立地で暮らしたいけど、広さを求めると高くて住めない。
だったら、古いだけで価格が下がる中古マンションで。
狭くても、リノベーションで好きな間取りを作れれば、
自分の暮らしにフィットした住まいが作れますよね。
この本の中でも、いくつか中古マンションの事例がありました。
例えば、築40年以上の中古マンションをリノベーションした事例。
この例からは、中古マンションの魅力がビンビン伝わってきます。
予算上、新築だったら絶対に住めない立地で、
古くても自分たちの暮らしに合わせて中身を作って、
「住まい」が幸せな「暮らし」のベースとなっている。
素敵な住まい観をお持ちなのでしょうね、この方は。
地方で土地がタダみたいなところに住むのなら、
広々した立派な注文住宅を作るのもいいでしょう。
住宅を資産として捉える必要もないですし、
限られた広さの中で間取りを作る必要もないですし。
でも、上記の中古マンションを購入した方の事例のように、
都心で暮らす方は、もっと「住まい」について、
真剣に考えた方がいいかもしれません。
広ければいい、新しければいい、ではなく、
自分たちの「暮らし」や「価値観」にしっかり向き合った上で、
自分たちはどんな住まい方をすべきか、
しっかり考える人が増えてくれると嬉しいです。
本の内容にあまり触れない結果となってしまいましたが、
読んで良かったと思います。
ありがとうございました。
では。
船橋っ!?住みたい街ランキングが発表されました
皆様こんにちは。
中古マンションマンです。
中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです
本日は、気になるニュースについて書いてみようかなと思います。
不動産ポータルのHOME'Sさんから、
2017年「買って住みたい街」「借りて住みたい街」ランキング
が発表されました。
とても興味深い結果だったので、
「買って住みたい街」の方に絞って考えてみようと思います。
むむむ？去年と顔ぶれがかなり違うぞ
今回の結果を見て、まず驚いたのは、
第一位「船橋」！！
の部分でしょう。
正直びっくりです。
そんな皆こぞって船橋に住みたいの？
ふなっしーってそんなに人気なの？
とか、まぁ想像もしていない結果でした。
ちょっと2016年と2017年のTOP10を比べてみましょう。
2016年
第１位 ：吉祥寺
第２位 ：横浜
第３位 ：恵比寿
第４位 ：品川
第５位 ：武蔵小杉
第６位 ：池袋
第７位 ：二子玉川
第８位 ：荻窪
第９位 ：新宿
第１０位：鎌倉
↓
2017年
第１位 ：船橋
第２位 ：目黒
第３位 ：浦和
第４位 ：戸塚
第５位 ：柏
第６位 ：流山おおたかの森
第７位 ：津田沼
第８位 ：町田
第９位 ：三鷹
第１０位：大宮
あれれ、被っているものひとつもない。。。
というのも、そこにはきちんと理由があって、
HOME'S総研のチーフアナリスト中山さんによれば、
今回のランキングでは集計方法を見直したそうです。
そのとおりです。集計の仕方を今回変更しました。アンケート調査はどうしても有名な名前の駅に引っ張られることが多く、過去のランキング結果にも影響を受ける可能性も指摘されていますので、今回は「実際に探している場所」の動向を追って集計したということです。次回以降はこの手法を変更しません。 https://t.co/KxfR2mdH82
— Toshiaki Nakayama (@Yukkon0125) 2017年2月8日
なるほど、「ここに住みたい！」という夢や希望ではなく、
現実的にどこで探している人が多いか、
という事をベースにしている集計なのですね。
確かに、2016年の顔ぶれを見ると、どの街についても、
「うんうん、住めるなら住みたいよ！」と私も思います。
2017年だと、せいぜい目黒か三鷹あたりかな、個人的には。
というくらいバラエティに富んだラインナップになっています。
もしかして、まだまだ新築優勢？
このランキングを見て、
「まだまだ多くの人は新築・築浅を望んでいるのだろうか。」
という事を感じました。
中古が新築を逆転したぜ、なんていうニュースについても
最近ブログに書かせてもらいましたが、
思ったより世界は中古マンションを求めていないのかな。
chukomansionman.hatenablog.com
どうして、このような感想を持ったかというと、
今回上位にランクインされたエリアは、
手ごろな新築マンションが買えるエリアなのではないかな、
と思ったからです。
細かい新築竣工数とかを追っているわけではないのですが、
上位の顔ぶれを見ていると、
都心で働くファミリー層が、
予算3,000万円台程度で、
通勤時間・利便性よりも周辺環境を重視して、
新築マンション（あるいは戸建て）を探している
そんな光景が目に浮かんできます。
どれもターミナル駅で、バスも沢山出ているでしょうし、
駅から多少遠かったとしても、このエリアでなら、
普通のサラリーマン世帯でも広めの新築マンションが買える
という事なのかもしれません。
細かいユーザーの行動履歴を知っているわけでもないですから、
あくまで中古マンションマン的仮説なのですが、もしかしたら、
まだまだ中古マンションはメジャーじゃないのかもしれません。
負動産は持たないでほしい
中古マンションマンの切なる願いを。
もしも、この結果がユーザーの新築志向に起因していたとすると、
少しだけ怖い未来が見えるな、と思っています。
人口減が減少・高齢化が進んだ将来、
今購入したマンションが、果たしてどれくらいの価値を持つか。
その不動産は「負」動産にならないか。
住宅を購入するのであれば、その視点だけは忘れないで欲しいです。
さくら事務所の長嶋修さんのつぶやきも、とても刺さりました。
これから住宅を購入する方は、35年の住宅ローンが終わるころには、日本の人口は3300万人以上減少、つまりカナダの全人口と同じくらいの人がいなくなっている、さらには65歳以上が全体の40％程度になる、ということを踏まえておく必要があります。
— 長嶋修 不動産コンサルタント (@nagashimaosamu) 2017年2月2日
ちなみに、
船橋も
目黒も
浦和も
戸塚も
柏も
津田沼も
町田も
三鷹も
大宮も
すごくいい街だとは思ってますからね！
価値がない街だとか言っているわけではなく、
「住宅購入をするなら将来価値まで考えて！」
というメッセージですからね！
では、またお会いしいましょう。
「暮らし」と「住まい」について考える〜リノベーション〜
皆様こんにちは。
中古マンションマンです。
中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
「暮らし」と「住まい」というテーマでもう少し書いてみようと思います。
以前の記事では「職住近接」というテーマで、
特に都心で働く人にとっては、利便性の高い場所で中古マンションを
手に入れるというのが賢い選択ですよね、というお話をしました。
今回は「間取り」という視点から、「暮らし」と「住まい」、
中古マンションについて考えてみようと思います。
間取りに合わせて暮らす？
間取りに合わせて暮らす、実に当たり前の選択ですよね。
注文住宅でも作らない限り、オプションで間仕切りの有無や壁の色など
選択することができたとしても、
自由な間取りを作るという住まいづくりはほぼできません。
なので、出来上がった間取りの上で、家具の配置を工夫したりしながら、
自分たちにとって暮らしやすいようにカスタマイズしていくことになります。
もちろん、悪いことではないと思います。
ですが、「住まい」で「暮らし」をもっとよくしようと思ったら、
より自分のライフスタイルに合った間取りを作る必要があると思います。
マンションだと、基本的に縦の列は同じ間取り。
上の階の人も、下の階の人も、自分とは全く違うライフスタイルのはず。
家族構成だって、仕事だって、趣味だって全然違うはず。
なのに、なんで同じ間取りで暮らしているんでしょうか？
それが当たり前だから？
「リノベーション」という選択
間取りに合わせて暮らすのが当たり前。
そんな常識を覆す住まいづくりが広がっています。
それが、「リノベーション」。
今ではテレビなどで見聞きしない日はないくらい普及してきたかもしれません。
詳しくは、リノベーション住宅推進協議会のWEBページなどが
参考になるかなと思います。
リノベーションとは｜リノベーションについて｜一般社団法人 リノベーション住宅推進協議会
中古マンションとリノベーションは実に相性がいいです。
中古マンションの魅力についても、以前の記事でお話ししましたが、
デメリットは、何よりも「古い」ということ。
建物自体について言えば、修繕がしっかりしていれば
「古い」ということそれ自体が心配になることはありません。
ただ、お部屋の中となると、中古マンションはたくさんの問題を抱えています。
30年、40年前の人々の生活と今の生活は全く異なるし、
設備や使用も古く、傷んでいたりもするし。。
そんな古いお部屋の中を丸裸にしてしまって、
そこから自分たちの「暮らし」に合わせて間取りを作っていく。
ある人は、広いリビングでパーティをするかもしれない。
ある人は、キッチンを囲んでお料理教室を開くかもしれない。
ある人は、大きな収納に家のものを全部つっこむかもしれない。
ある人は、家の中に図書館を作るかもしれない。
ある人は、広いエントランスで自転車の整備をするかもしれない。
・
・
・
人の数だけライフスタイルがあるので、きりがありませんね。
どんな人にだって、自分に「暮らし」に合った「住まい」の形はあるはず。
既成の間取りにとらわれず、
中古マンション×リノベーション
でつくっていくというのは、考えるだけでもとてもワクワクする事だなと思います。
文字だけじゃわかりにくいので
文章も上手くないし、いくら書いても、イメージがわかないですよね。
リノベーションの事例を楽しめるWEBサイトを集めてみたので、
色々見てみてください。
・・・少しでも、伝えたかった事が理解してもらえるといいな。
『SUVACO』
『リノベりす』
『リノべる。』
『nu』
『blue studio』
今回も、かなり抽象的なお話になってしまいましたが、
中古マンションマンはリノベーションに大注目です！
南砂住宅@東陽町
皆様こんにちは。
中古マンションマンです。
中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
今日ご紹介するマイフェイバリット中古マンションは、、、
南砂住宅です！！
（えぇー、またマイナーなところきたよー）
（マジでどこだよー、そこー）
（名前が地味だよー）
（なんか公団みたいな名前だなー）
とかいう声が聞こえてきそうですが、ここ、いいマンションです。
団地好きにはたまらないみたいですよ、ほら！
徒歩だと7分と表記されている事が多いですが、その巨大さゆえ、
同じ南砂住宅でも棟によってかなり駅距離は異なります。
あと、隣駅の「南砂町」からも歩いていけますね。
1974年築なので、現在の築年数は42年。
全8棟からなる大型集合住宅で、分譲棟は2・8号棟のみ。
他は東京都住宅供給公社の賃貸となっています。
さてさて、どこから話そうかと迷ってしまいますが、
南砂住宅のいいところを3つに絞ってご紹介します！
1. とにかく、でかい！
（それっていいところなのか...）
というツッコミはさておき、現地に行くと、
まずその敷地と建物の大きさに圧倒されます。
2・8号棟の分譲棟だけでもゆうに1,000戸を超えるので、
賃貸棟とあわせると4,000弱の世帯数になるでしょうか。
その巨大さゆえ、敷地内には教育機関からスーパー、
飲食店まで生活に困らないレベルのものが揃っています。
お昼の時間には、スーツを着たサラリーマンのランチ姿も目にしますし、
夕方には買い物する人もたくさんいます。
タイムスリップしたような、ちょっと懐かしい感覚を味わえるのも魅力かも。
さらには、南砂住宅の敷地の外周はランニングコースになっています！
一周が1500mほどなので、ちょこっとランニング・ウォーキングで
体を動かしたい人にはもってこい。
まわりの迷惑を気にしなければ、
強度をあげてスピードトレーニングをするのもいいかもしれませんね。
あるいは、木場公園や皇居まで走ってきた帰りの
クールダウンにも重宝しそうな距離感ですね、1500m。
（ランニング話はもういいか。。）
2. 見事な自主管理！
さて、こちらの南砂住宅のもう一つの特徴といえば、
ここが自主管理だということかなと思います。
マンションを維持するということは、専門性が高い仕事であるため、
多くのマンションでは、清掃・管理・修繕などの業務を
その道のプロである管理会社に委託しています。
「日本ハウズイング」とか
「東急コミュニティー」とか
「長谷工コミュニティ」とか
聞いた事がある人もいるかもしれませんね。
しかし、南砂住宅は「自主管理」。
管理組合(=住人)がマンションの維持管理を自分たちの手で行なっています。
当然、自分たちだけで適切な維持管理の方法を見出し、
長期の修繕計画を立てるのは容易なことではないので、
修繕計画の作成は外部に委託するなど、無理をしていないことも高評価です。
「お金がもったいないから」と管理会社を外し、
杜撰な管理をしているマンションなんてたくさんありますから、
南砂住宅はいいお手本になりますね。
修繕のためのお金もしっかり貯めているため、耐震改修まで実施しています。
南砂住宅は下駄ばきのマンションなので、
パッと見だと耐震面で少しだけ不安な気持ちも出て来ますが、
よく見るとしっかり耐震改修している事がわかるので、
さっきまでの不安が嘘のように晴れていきます。
3. お手頃 かつ 期待大！
それから、やはり価格の安さも魅力ですよね。
立地が良くて、管理が良くて、住みやすいマンションですから、
もっと高くても良い気がしますが、その築年数の古さから、
今だと2,000万円台前半で成約しているようです。
この値段、正直、物件の魅力の割には安いな、と思うのですが、
それでも価値が見直されて相場が上がっているのがこの南砂住宅です。
おそらく5年前とか、中古がまだメジャーな選択になる以前であれば、
2,000万円を切って購入することもできたのではないでしょうか。
がっつり人気が出て来ているエリアのいい中古マンションですから、
相場が下がるのを待とうというのは無意味でしょうね。
あと、これは、おまけ程度ですが、もしかしたら、
東陽町の駅周辺の資産価値がグッと上がる可能性があります。
「豊住線」という言葉を聞いた事があるでしょうか。
細かいことは、下記のリンクなど参考にしていただければと思うのですが、
要は、沿線が一つ増える可能性を秘めているのが東陽町駅です。
築年数が経ち、価格が底値まで落ちている状態の南砂住宅を手に入れて、
その後「豊住線が実現します」というニュースでも発表されようものなら、
テンション上がって踊り出してしまうかもしれませんね。
いやぁ、マンション自体も街も魅力的で、
まだまだ書きたいことありますがこの辺で。。
コストを抑えて、便利で、暮らしやすく、
安定した資産にもなる住宅購入を考えている方にはオススメです！
メモリアルイヤー～中古マンション大躍進の３つの理由～
皆様こんにちは。
中古マンションマンです。
中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
2016年は、不動産業界にとってのメモリアルイヤーになりました。
ついに、、、
中古マンションの成約数が
新築マンションの供給戸数を
上回ったのです！！
首都圏に限った話ではあるものの、
・中古マンション成約件数：37,189件 （東日本レインズより）
・新築マンション供給戸数：35,772件 （不動産経済研究所より）
という結果が発表されております。
色々な人がこのニュースに触れており、
SUUMOジャーナルのこの辺りの記事や、
長嶋修さんのこの記事などは、
「固定金利契約であっても、金利上昇する可能性はゼロではない」という
衝撃の事実も、併せて知ることができました。
中古の成約増の理由としては、下記の理由が上がっています。
・新築マンションの過剰な価格高騰
・中古マンションの割安感
・中古マンションに対する抵抗感の低下
新築マンションの価格は資材・人件費の高騰と投資マネーの流入の影響で、
普通のサラリーマンには手の出ない価格にまで上がっているが、
それに比べると、相場上昇が続いているとは言え、中古マンションなら買いやすい。
リノベーションという選択肢も当たり前になってきたことから、
「中古＝古い・汚い」という価値観が変わってきた、という状況のようです。
こんな要素もあるのでは？
ここからは、中古マンションマンの私見になりますが、
中古マンションという選択がこれだけ当たり前になった要因として、
以下の３つも寄与しているのではと考えています。
1. 住宅ローンが組みやすくなった
これは、かなり大きいと思っています。
数年前までは、住宅ローンを組める期間について、
「65年ー現状の築年数」などと、制限をかけている金融期間が多くありました。
今でもそのような制限を設けているところはありますが、
築年数は気にせず、例えば築45年の中古マンションにも
35年でのローンを組ませてくれるケースもあります。
重要事項調査報告書や長期修繕計画を確認する金融機関もあり、
中古マンションの「実際の価値」が評価されるようになってきていると感じます。
それから、リノベーションという選択が広がる中で、
中古マンション購入とリノベーション工事費を一本化で借りられる金融商品
の普及も、中古購入を考える人には追い風になっているでしょう。
個人融資で悩む地銀・信金などは、積極的に中古×リノベの一本化ローンに
取り組むのもいいかもしれません。
2. 都市型の暮らしへのシフト
人口の流入データも併せて見てみると、東京圏については、
人口の流入超過が続いています。
もう少し詳細に人口移動の流れを見る必要はあると思いますが、
以前の記事で書いたように、賃金の低下、共働き世帯の増加などの要因もあり、
「広々した郊外型の暮らし」から「コンパクトな都会型の暮らし」へと
都会で働く人々の価値観がシフトしているのかもしれません。
最近よく語られる「負動産」と「富動産」という考え方から見ても、
人口減少が確実な日本においてはあえて郊外の「負動産」を選ぶという
選択肢は減ってきているのかもしれませんね。
3. 中古=安全という認識の普及
中古=安全、という言い方は正しくないかもしれませんが、
２つの観点から中古マンションが見直されているのだと思います。
ひとつは、資産価値という点。
かつては不動産の売買と言えば、売り手と買い手の情報の格差が大きく、
営業マンに言われるがまま住宅購入を決めていた人も多いでしょう。
ただ、最近ではインターネットで相場を知ったり、売りに出ている物件に触れることは
誰でも当たり前にできます。
情報に触れる中で、「新築=資産価値が高い」という誤解が解けて、
新築の将来価値の低下の大きさ（住宅なのに消費財としての色が強い）や、
中古の資産としての安定性（損しにくい投資としての色が強い）が
見直されてきたのだと思います。
大きな買い物だからこそ、資産として安全な中古を選択している人が
増えているのかもしれません。
ふたつめは、構造的な安全性です。
旧耐震は怖いよね、新しければ新しいほどいいよね、
という誤解が解け、旧耐震基準の中古でも建て方や管理がきちんとしていれば
実際の被害にあう可能性は低いという事が常識になりつつあるのだと思います。
物件に対しての見方が厳しいフラット35でさえ、
建て方に問題がなく、長期の修繕計画をきちっと立てているようなマンションであれば、
築年数が40年を過ぎていても融資を行ってくれます。
耐震適合証明が取れていない、旧耐震の中古マンションでも融資してくれますから、
かなり中古に対してかなり積極的になってきたなという印象を受けます。
特に中古戸建においては、ホームインスペクションの導入が進んでいますが、
今後は、もしかすると、中古マンションについても管理状態の精査の必要性が
増すかもしれませんね。
いいストックは正しく評価される時代になるかもしれません。
以上、中古マンションが新築を上回ったというニュースを受けての、
中古マンションマンなりの見解でした。
いよいよ中古マンションが当たり前になってきて、ワクワクがとまりませんね！
