【中古マンション×リノベーション 01】中古マンションマン、家を買いました！
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
しばらくバタバタとしていて、ブログの更新も滞っていました。
前に書いたのは4か月前なんですね、お久しぶりです。
今回は、嬉しいご報告です。
普段中古マンションを見まくっている私ですが、
この度、中古マンションを購入いたしました！！
訳あって割といい立地で安く住めていましたし、
子供の保育園も運よくいい園に通わせる事ができたので、
「家を買おう」などと、真剣に考えてはいませんでした。
ところが、今回、驚くほどあっという間に意思決定をしていました。
そのあたりの話を簡単にまとめていきます。
▼なんで家を買おうと思ったの？
良いものに出会ってしまったから、に尽きるかなと思います。
これまでも何度か「これ欲しいな」と考えたことはありましたが、
今の環境を捨ててまで購入しようというところまでは至りませんでした。
予算もあまりかけられないので、過去には神奈川の大倉山や
江東区の東陽町・南砂町などを検討していました。
相場が低めで、利便性は悪くないエリアで、
将来の手離れが悪くない中古マンションを選んであげればいいのかな、
と思っていたのですが、とは言え、今の環境の満足度が高く、
積極的に購入に向かう事はありませんでした。
※上記のエリアも最近上がってますけどね。。。
しかし、今回は違いました。
色々な繋がりから、買取再販会社が買い取ってリフォーム工事をする前の
物件情報をいただくことができたのですが、とにかく場所が良かった。
人気のエリアで、私も好きな街で、金額もまぁ支払える程度でした。
これなら、暮らしの満足度も高くなりそうだし、
手離れは問題ないし、安定した資産にもなり得るなと考え、
購入に踏み切ることにしました。
▼どうしてこの中古マンションにしたの？
私、中古マンションマンは、リノベーションが好きで、
新築とか買取再販の金太郎飴的内装だと満足できません。
もっと言えば、せっかく住宅ローンで内装費用まで貸してくれるんだから、
きちんと内装作った方がメリットが大きいと思っています。
リノベーションをして家を作りたいという考えが前提としてあったので、
中身はどうでもいいから「立地」と「管理」がいいもの
というのが私の判断基準でした。
それを考えた時に、こちらのマンションは、
・最寄り駅まで徒歩5分くらい
・他にも徒歩10分、13分のところにも駅がある
・合わせると計5路線が使える
・歴史もあり、活気もある、おしゃれな街
など、立地の面では申し分ありませんでした。
管理面については、実は「そこそこ」くらいでした。
今まで見てきた中には、すごく素敵なマンションもありましたし、
これは買っちゃだめだなというものもありました。
今回のマンションは、及第点くらいの評価かなと思います。
とは言え、大きな難が無ければ、組合員になって改善できるし、
それ以上に立地が強いと判断しました。
▼どんなマンションなの？
立地を優先したので、広くて新しい物は当然買えません。
※予算がもっとあればよかったんですけどね。。。
私が買ったのは、「狭く」て「古い」中古マンションです。
更には、内装は「ボロボロ」でした。
【狭い】
中古マンションマン一家は現在3人家族で、
将来は4人家族になったらいいなと思っています。
一般的には3LDKとか70平米以上欲しいとか、
そんな要望がありそうな家族構成(予定)なのですが、
購入したマンションは54㎡です。
狭くても大丈夫です、リノベーションするので工夫ができますし、
私には『あえて選んだ狭い家』がついています（？）。
『あえて選んだせまい家』を読みまして - 中古マンションマンの中古マンションに関する色々
50㎡で家族3人暮らせるでしょうか？ - 中古マンションマンの中古マンションに関する色々
終の棲家と考えているわけではないので、
いざ広さが足りなくなったら住み替えてしまうと思います。
【古い】
築48年のマンションです。
今住んでいるのが築50年を迎えたマンションなので、
それよりは若いマンションに住み替えることになります。
実家のマンションが築45年なので、それよりは古いですね。
この築年数ですと旧旧耐震に分類されるのですが、
木造の戸建て住宅ではないので、よほど変な建て方をしていなければ
さほど気にしなくてもいいかなと考えています。
建築基準法の想定外の大震災が起こったとなれば、
新耐震でもどうなるかわかりませんからね、正直。
古いのは事実なので、長持ちさせられるような維持管理は、
これからもしっかりとやっていけるようにします。
【ボロボロ】
冒頭に載せた写真が室内の様子なのですが、
とてもじゃないけどこのままでは住めないようなお部屋です。
とにかくボロボロ。全部取り換える以外の選択肢はありません。
買取再販会社がリフォームして再販する予定だった事からわかる通り、
元の売主としてもこのままではとても売れないとお考えだったのでしょうね。
私が購入した金額を考えると、再販会社は結構安くで買ってるようです。
お住まいも離れていたので、早く売りたかったんでしょうね。
程よい長さになってきたので、一旦この辺で。
ちなみに、物件の情報を目にして、家を買うことを決め、
内覧をして、事前審査をして、売買契約まで、8日間でした。
スケジュールの詳細などはまた後日書いてみますね。
では、乞うご期待。
23区のアスベスト助成金について調べてみました
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションマンをこよなく愛する、中古マンションマンです。
NHKのクローズアップ現代で取り上げられて、
アスベストが話題になっていますね。
公営住宅で2万戸超のお部屋でアスベストが使用されていたそうで、
アスベストを吸い込んだ恐れがある人は最大で23万8000人と
試算されているそうです。
アスベストが使われていたからと言って、大袈裟に不安がる必要はないので、
それについてはまた他でまとめていきますね。
今回は、東京２３区のアスベスト対策（助成金）について
調べてみましたので、ご紹介させていただきます。
助成金の対象としては、
・アスベスト調査
・アスベスト除去
があげられ、各区によって条件や助成金の上限、
それぞれの助成金の有無に至るまでまちまちでした。
戸建て・分譲マンション・事業用建物など、
建物の種別により助成額や条件が異なりますが、
以降は分譲マンションについての情報となります。
※吹付材に対する調査・除去が助成の対象となっています。
結論から言うと、
調査と専有部の除去まで助成有り
・・・練馬区
調査と共用部の除去まで助成有り
・・・足立区、江戸川区、葛飾区、品川区、新宿区、
台東区、千代田区、港区
調査のみ助成有り
・・・板橋区、大田区、江東区、墨田区、世田谷区、
豊島区、文京区、目黒区
助成無し
・・・荒川区、北区、渋谷区、杉並区、中央区、中野区
という事で、各専有部まで助成金を出してくれる練馬区が
ずば抜けて手厚い対応をしてくれることがわかりました。
１棟につき１回の助成のみ可能という区については、
実質的に専有部に対しての助成を受けることは難しいため、
共用部の除去まで助成有りという形にしています。
足立区
【アスベスト調査】
助成率：100%
上限額：10万円
【アスベスト除去】
助成率：50%
上限額：200万円
【備考】
専有部のみの除去については助成不可。
助成を受けるには区分所有者全員の合意が必要。
https://www.city.adachi.tokyo.jp/kankyo-hozen/documents/2017panflet.pdf
荒川区
【アスベスト調査】
助成率：なし
上限額：なし
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
助成金はないが、除去工事等のための融資の斡旋は可能。
https://www.city.arakawa.tokyo.jp/kankyo/hozen/asbestos.html
板橋区
【アスベスト調査】
助成率：50%
上限額：5万円
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/010/010237.html
江戸川区
【アスベスト調査】
助成率：50%
上限額：10万円
【アスベスト除去】
助成率：67%
上限額：100万円
【備考】
１棟につき１回の助成。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kankyo/kankyo/kogai/joho5.html
大田区
【アスベスト調査】
助成率：50%
上限額：10万円
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
１棟につき１回の助成。
http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/kankyou/asbest/josei.html
葛飾区
【アスベスト調査】
助成率：50%
上限額：30万円
【アスベスト除去】
助成率：50%
上限額：100万円
【備考】
北区
【アスベスト調査】
助成率：なし
上限額：なし
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
特になし
江東区
【アスベスト調査】
助成率：50%
上限額：5万円
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
１棟につき１回の助成。
http://www.city.koto.lg.jp/380302/machizukuri/kankyo/sedo/documents/h29syoshiki.pdf
品川区
【アスベスト調査】
助成率：100%
上限額：25万円
【アスベスト除去】
助成率：67%
上限額：300万円
【備考】
１棟につき１回の助成。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000073400/asubesutojosei2016.pdf
渋谷区
【アスベスト調査】
助成率：なし
上限額：なし
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
専門員の現場訪問と対応の助言のみ。
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/env/faq/asubesuto.html
新宿区
【アスベスト調査】
助成率：100%
上限額：25万円
【アスベスト除去】
助成率：67%
上限額：300万円
【備考】
１棟につき１回の助成。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/kenchikus02_001000.html
杉並区
【アスベスト調査】
助成率：なし
上限額：なし
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
助成金はないが、除去工事等のための融資の斡旋は可能。
http://www.city.suginami.tokyo.jp/guide/sumai/shikin/1004998.html
墨田区
【アスベスト調査】
助成率：50%
上限額：10万円
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
世田谷区
【アスベスト調査】
助成率：100%
上限額：25万円
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/126/432/437/d00122379_d/fil/annai_29.pdf
台東区
【アスベスト調査】
助成率：50%
上限額：10万円
【アスベスト除去】
助成率：50%
上限額：100万円
【備考】
１棟につき１回の助成。
https://www.city.taito.lg.jp/index/kurashi/kankyo/seikatsukankyo/asbest/josei.files/001.pdf
千代田区
【アスベスト調査】
助成率：100%
上限額：25万円
【アスベスト除去】
助成率：67%
上限額：100万円
【備考】
アスベスト調査員派遣・調査は無料で実施。
除去についての助成は共用部のみが対象。
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/jose/taisakujose.html
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/jose/documents/annai29.pdf
中央区
【アスベスト調査】
助成率：なし
上限額：なし
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
助成金はないが、除去工事等のための融資の斡旋は可能。
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/seisaku/kankyotopikkusu/asubesutotaisaku.html
豊島区
【アスベスト調査】
助成率：100%
上限額：25万円
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
http://www.city.toshima.lg.jp/153/machizukuri/sumai/kekaku/019226.html
中野区
【アスベスト調査】
助成率：なし
上限額：なし
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
特になし
練馬区
【アスベスト調査】
助成率：50%
上限額：5万円（専有部）
10万円（共用部）
【アスベスト除去】
助成率：67%（専有部）
50%（共用部）
上限額：200万円（専有部）
400万円（共用部）
【備考】
個別の専有部のみの助成も可能。
文京区
【アスベスト調査】
助成率：100%
上限額：25万円
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
先着2件。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/kankyo/todokede/asbest/bunkyopromotion.html#01
港区
【アスベスト調査】
助成率：50%
上限額：10万円
【アスベスト除去】
助成率：50%
上限額：200万円
【備考】
１棟につき１回の助成。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kankyoushidou/kankyo-machi/kankyo/kogai/taisaku.html
目黒区
【アスベスト調査】
助成率：50%
上限額：20万円
【アスベスト除去】
助成率：なし
上限額：なし
【備考】
http://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/shizen/koji/asbest_test/josei.html
長くなしましたが、参考になれば幸いです。
では、また。
中古マンションパトロール~2017.6.7~
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
関東も梅雨入りしましたね。
パトロールを行う私としては雨が降るとマントが濡れて大変なのですが、
それでも元気にやっていきましょう。
※コメントは個人的見解で、内容を保証するものではありません。
日商岩井第２玉川台マンション 3階
所在地 ：東京都世田谷区玉川台１丁目
アクセス ：東急田園都市線「用賀」駅 徒歩6分
価格 ：2,850万円
専有面積 ：51㎡
築年月 ：1978年8月
リンク ：http://www.ohkuraya.co.jp/Search/detail/id/06201705013
オススメ度：★★★★☆
【所感】
外観から日商岩井分譲感・長谷工施工感がビシビシ伝わってきます。
中古マンションマンは個人的にこういう外観好きなんです。
このマンションは、まず立地が強いですね。
用賀駅と二子玉川駅の間ですから、二子玉川までも徒歩15分ですし、
タカシマヤまでであれば12~13分でいけてしまいます。
この年代にしては珍しいペット可物件なのも嬉しいですね。
第三桜台ファミリーマンション 3階
所在地 ：東京都練馬区豊玉上２丁目
アクセス ：西武池袋線「桜台」駅 徒歩3分
価格 ：2,480万円
専有面積 ：50.86㎡
築年月 ：1983年05月
リンク ：http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_17063014/
オススメ度：★★★★☆
【所感】
地味な駅ではあるんですよね、桜台。
地味なんですけど、実は利便性が高いので、
西武池袋線の中では穴場の駅といってもいいかもしれません。
徒歩9分でいける練馬駅は、言わずと知れた練馬の中心地。
飲食店もたくさんありますし、駅ビルCoconeriには
スーパーや大きなユニクロも入っています。
珍しいカルディのカフェもあります。
徒歩15分ほどの江古田駅も、昔からの学生の街だけあって
飲食店を中心に、とても充実したディープな街です。
秀和南大井レジデンス 4階
所在地 ：東京都品川区南大井５丁目
アクセス ：京急本線「立会川」駅 徒歩5分
価格 ：2,880万円
専有面積 ：50.4㎡
築年月 ：1980年12月
リンク ：http://www.ohkuraya.co.jp/Search/detail/id/02201705017
オススメ度：★★★★☆
【所感】
白い秀和レジデンスです。
秀和といえば塗り壁に、黒い鉄柵、そして青い瓦がトレードマークですが、
この秀和は全体的に白いのです。
最寄りの立会川のほか、徒歩15~16分あれば大井町や大森にも行ける
アクセスの良さは魅力的です。
大井競馬場やしながわ水族館なんかにもお散歩感覚で行けるのは
さすが品川区アドレスのマンションです。
サニーコート滝野川 5階
所在地 ：東京都北区滝野川３丁目
アクセス ：都営三田線「西巣鴨」駅 徒歩8分
価格 ：2,380万円
専有面積 ：56.16㎡
築年月 ：1975年2月
リンク ：https://www.ietan.jp/search/detail/FI68485
オススメ度：★★★★☆
【所感】
滝野川といえば、テルマエロマエに登場する銭湯がある街です。
稲荷湯という銭湯で、このマンションからだと徒歩10分ほど。
最寄りの都営三田線は、通勤時にも混雑率がやや低めですが、
都心アクセスも良い穴場路線です。
また、実は埼京線の板橋駅も徒歩15分圏内なので、
交通アクセスは良好。
ただし、朝の埼京線は色々と要注意ですね。
上高田四丁目団地1号棟 7階
所在地 ：東京都中野区上高田４丁目
アクセス ：西武新宿線「新井薬師前」駅 徒歩7分
価格 ：2,280万円
専有面積 ：50.6㎡
築年月 ：1971年4月
リンク ：http://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/OAC76150/
オススメ度：★★★★☆
【所感】
前回売りが出た時には、一週間くらいで売れてしまいましたね。
新井薬師、東中野はもちろん徒歩ですぐに行けますが、
自転車なら中野駅にも10分弱で行けます。
建て替えの検討も行われた経緯があるようですが、
費用負担など考えると当面は適切な修繕を続けて
長持ちさせていくという事になる気もしますね。
アクセスも良く、自然も多いので、シングルでもファミリーでも
住みやすい環境と言えるかもしれません。
府中スカイハイツ 2階
所在地 ：東京都府中市片町１丁目
アクセス ：京王線「府中」駅 徒歩7分
価格 ：2,180万円
専有面積 ：61.12㎡
築年月 ：1977年9月
リンク ：http://www.haseko-chukai.com/es/sale/972000000000102634
オススメ度：★★★☆☆
【所感】
こちらも、いかにも長谷工施工のマンションって感じですね。
やはりこういう外観好きです。
府中は特急に乗ってしまえば約20分で新宿に出られますから、
都心で働きながらも自然が恋しい、ゴミゴミしない環境で過ごしたい
という人にとってはちょうどいい場所ですよね。
見たところによると、玄関ドアの改修なんかも行なっているようですね。
規模の割に修繕積立金しっかりとっているので、
今後の長期的な修繕についても問題ないのではないでしょうか。
長期修繕計画など見てみたいですね。
それでは、またお会いしましょう。
不動産業界のことも知っておこう④~専任返しについての追記~
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
不動産業界の外側の人間ですが、不動産業界のことも知っておきたいな
ということで３回にわたって仲介手数料・囲い込み・専任返し
というテーマで記事を書いてきました。
その３回で完結するつもりだったのですが、
Twitterでありがたいご意見をいただいたので、
その④として、専任返しについてもう少し書いていこうと思います。
その①〜その③の振り返り
その①では仲介手数料についてまとめました。
売買を行う不動産業者の収入源であり、
売主さんからは売却のお手伝いをした不動産会社へ、
買主さんからは購入のお手伝いをした不動産会社へ、
成約価格の3%+6万円を上限として仲介手数料が支払われます。
売主さん・買主さんがひとつの不動産会社に支払う場合もあります。
chukomansionman.hatenablog.com
その②では囲い込みについて言及しました。
不動産会社の収入源は上記の仲介手数料ですから、
なるべく多くの仲介手数料を手に入れたい、とできる仲介マンは思うわけです。
その結果、売主さんから売却依頼を受けた仲介業者が、買主を自分で見つけて、
双方から仲介手数料をもらえるように不正を働くことが多々あります。
これが囲い込みと呼ばれ、不動産業界の悪しき習慣のひとつです。
chukomansionman.hatenablog.com
その③では、専任返しという仕組みについて解説しました。
売主さんから売却依頼を受けた不動産仲介会社が、利益の最大化を図るため、
エンドユーザーではなく、買取再販を行う不動産会社に積極的に物件を
流すということが頻繁に行われています。
不動産仲介会社は、うまくいけば「片手仲介」の約4倍の仲介手数料
を稼ぐことができるのです。
売主さんから依頼を受けた不動産仲介会社にとっては、
ボロボロの3000万円の中古物件が1億2000万円の物件になり得るのです。
chukomansionman.hatenablog.com
売主さんにとってのメリットもあります！
Twitterにて、ようすけさんからコメントをいただきました。
不動産業界で働く方からのご意見はとても参考になります。
業者に買ってもらうメリット
— ようすけ (@jounetu1sen) 2017年6月1日
・瑕疵担保免責
・現金
・ストレスフリー
・プライバシー
という視点を入れるともっと素敵なブログになると思いました。 https://t.co/x4m8zouvpj
ありがとうございます！
先のブログでは、不動産仲介会社さんが自分の儲けしか考えていない
悪い奴のような書き方になっていましたが、そんなことはないですね。
ご指摘いただいた通り、売主さんからしても色々な事情がありますから、
一般の方に売るよりも業者に売ってしまいたいというニーズに応えて
買取再販会社さんに流すというのは売主さんのためになります。
売主さんにとってのメリットについてもまとめてみます。
すぐに売却できる
買取再販会社に売るとなれば、すぐに売却できます。
売主さんが仲介会社に相談した時点で、仲介会社さんは、
いくらなら即決できるか、買取再販会社に確認をします。
相場よりは低い金額とは言え、この金額まで下げればすぐに売れる、
という保証があるのは、お金が必要な売主さんにとってはありがたい事です。
こっそり売却できる
住まいを売りたい人も、その事情は人それぞれです。
なるべく近隣に売りに出している事・転居することを知られたくない人もいます。
部屋番号までは記載しなくても、
「〇〇マンション△階 東南角部屋」
なんて書かれたら、どの部屋かわかってしまいますよね。
売却を表に出ないように進めたい人は、その旨を仲介会社さんに相談し、
すぐに買ってくれる業者さんを紹介されたりします。
そうすれば、売りに出ていることが表に出ることなく取引が完了します。
そわそわしなくて済む
1ヶ月で売れるのか、3ヶ月かかるのか、半年経っても売れないのか。
家を売りに出すとそんな心配がついて回ります。
毎週の内覧の依頼が来て、時間を調整して受け入れて・・・
色々な人が我が家を見にくるも、一向に手を上げてくれる人は出てこない・・・
そんな時間を過ごすのは精神衛生上よくないですよね。
「希望の金額でこのタイミングまで買いたい人が出てこなかったら、
金額は下がるけど確実に売却はできます」
という保証があることは売主さんにとっては安心材料になります。
にこにこ現金払い
買いたい人が現れ、諸々順調に進んでいたのに、
買主さんのローンが否決になって契約が壊れてしまった・・・
また１から買いたい人を探すのは気が滅入りますね。
ただし、年間に何十件も何百件も買っている買取再販会社さんだったら
そんな心配はありません。
現金払いなので、買主さんのローンが通るかどうかの心配なんて無用です。
また、中には接道の関係などで住宅ローンでは融資が受けられない物件があります。
そんな物件を売るとなれば、買える人は現金を持っている人に限られます。
一般の方で物件を現金で買う方は少数派で、大多数は住宅ローンによって
物件購入のための資金調達を行います。
困ったな、なかなか売りにくいな、という時であっても、
買取会社は現金で購入してくれます。
ローンに難がある物件を売るときには心強い存在です。
後腐れなく売却できる
通常、中古物件を売却する場合は引渡しから３ヶ月程度は
瑕疵担保責任がついてきます。
売却が完了し、新しい所有者が住み始めてからも、
家に隠れた瑕疵があった場合、その期間内は売主さんが
補修やその費用負担をしなければいけないという取り決めです。
例えば、自分が住んでいるときは特に問題がなかったのに、
売却後に排水管から水漏れが起こってしまった時などは
瑕疵担保責任の期間内であれば売主さんの責任で補修を行います。
ところが、買取再販業者が購入する場合は、
「瑕疵担保については免責でいいですよ」
という条件を提示してきます。
瑕疵担保免責であれば、後腐れなく売却できます。
とは言え、こんなケースはやっぱり良くない
上記の通り、売主さんにとってメリットがあるのであれば
買取再販会社に物件を買ってもらうことはいいことですし、
何も問題はないと思います。
ところが、実際には、より高く売りたい売主さんがいて、
相場通りの金額で買いたい買主さんがいるのに、
その事実が売主さんに告げられぬまま、
買取再販会社に物件が流れてしまうケースも存在します。
不動産仲介会社が、情報を握りつぶしている場合です。
売主さんから売却の依頼を受けた仲介会社さんが、
買取再販会社に相談し、この金額ならすぐに買うという確約が取れたとします。
その確約を元に、売主さんと仲介会社さんで相談を行い、
特に他の案内がなければ買取再販に売りましょうかね、
ということで話が進んでいたとします。（契約はまだです）
そんな折、「その物件を買いたい」という一般の人が登場したらどうでしょう。
もしもその買いたい方が、売主さんから依頼を受けた仲介会社に
直接問い合わせてきたのであれば、購入することはできるでしょう。
しかし、買いたい方が、別の仲介会社さんに問い合わせをしたとすれば、
そもそも内覧をすることすらできないかもしれません。
前者であれば、業者に売るにせよ、一般の方に売るにせよ
どちらの場合も「両手仲介」にはなります。
ところが、後者の場合は業者に売れば「両手仲介」となり、
一般の方に売るとなれば「片手仲介」になってしまいます。
売主さんの利益=高く売るということを考えるのであれば、
業者よりも高く買ってくれる一般の人に売却すべきです。
それでも、上記のように、そうならないケースもあります。
まとめ
売りたい人も買いたい人も、一般人であれ業者であれ、
フェアな取引が行われることが一番ですよね。
長くなってしまいましたが、物件を売りたい・買いたい人は、
このような仕組みがあることについては知っておきたいですね。
では、この辺で。
不動産業界のことも知っておこう③~専任返し~
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
これまで、仲介手数料、囲い込みと、不動産業界に関わる
テーマについて書いてきましたが、今回が最後のテーマになります。
chukomansionman.hatenablog.com
chukomansionman.hatenablog.com
今回は専任返しという仕組みについて取り上げてみますが、
元々はこの専任返しについて書こうと思っていたんですね。
ところが専任返しを説明するためには、仲介手数料のお話とか、
囲い込みのお話とか、この辺りを予め解説しておかないと、
長くなりすぎてしまうなと思い、３本だてにしたという経緯があります。
なので「不動産のことも知っておこう」の中でも、
今回が一番気合が入っているのです。
登場人物紹介
専任返し、、、なかなか普段の生活で耳にすることはないですよね。
ただ、中古マンションの世界にいると、当たり前に聞こえてくる言葉です。
専任返しについてお話するために、まずは登場人物を紹介します。
まずは、自分の物件を売りたい人=売主さんです。
現況(住んでいるままの状態)のお部屋を持っていますね。
次に出てくるのが、今回の主役と言ってもいいでしょう、
不動産仲介会社さんです。ちょっと悪そうな顔してますね。
それから、不動産会社の中でも、仲介さんとは別の役割を担う、
買取再販会社さんです。
最後に、あまり登場する機会はありませんが、
買取再販会社がリフォームして売り出した物件を
買いたい人=買主さんです。
この４者によって不動産の取引が行われることになりますが、
上で書いたように、主役は不動産仲介会社さんであることが、
この先読み進めていくとわかってくると思います。
仲介会社と買取再販会社
今回２種類の不動産会社が登場しています。
「仲介」と「買取」です。
具体的な取引の流れを見る前に、それぞれの役割を簡単に説明します。
仲介会社
文字通り、不動産の仲介、つまりは売りたい人と書いたい人の橋渡し
を行う不動産会社です。
三井のリハウス・東急リバブル・住友不動産販売などの店舗を
駅前で見かけたことがあるのではないでしょうか？
他にも色々な会社がありますが、基本的にはBtoCのお仕事で、
収入源は仲介手数料となります。
買取再販会社
不動産を買い取って、転売し、利益をあげる会社です。
BtoBのお仕事なので普段の生活で存在を意識することはないでしょう。
SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトを見る中で、
「新規リフォーム済み」などと謳う物件を見たことがあるでしょうか。
見たことがない方は適当な条件でSUUMOで検索してみてください、
嫌っていうほど出てくると思います。
そこに載っている「リフォーム済み」「リノベ済み」の物件を生み出している
のが買取再販会社です。
リフォーム済み物件の売却価格から仕入れ価格と諸経費を引いた額が儲けとなります。
再販会社については、過去にも記事にしていたのでご参考までに。
chukomansionman.hatenablog.com
専任返しってなんなの？
不動産業界では囲い込みと呼ばれる問題が横行していることを
前回の記事で書きました。
専任返しは、その進化版というか、より楽により儲かる仕組み
だとお考えいただければ良いかなと思います。
囲い込みをして「両手仲介」となれば「片手仲介」の２倍の仲介手数料
が入ることを説明しましたが、専任返しを使えば、
「片手仲介」の４倍の仲介手数料を狙いにいくことができます。
それでは、専任返しという仕組みについて見ていきましょう。
①売主さんが仲介さんと媒介契約を結ぶ
事情は様々ですが、何か理由があって自宅を売却することになったようです。
売主さんは自分で買いたい人を見つけたり、手続きを行うことが困難なので、
仲介会社さんに相談し、仲介をお願いするための契約=媒介契約を結びます。
仲介会社さんからすれば、この契約が取れた時点で片手分の仲介手数料は
確定したようなものです。売れさえすれば、仲介手数料が入ります。
②仲介会社さんが買取再販会社さんに声をかける
売主さんからの依頼を受けた仲介会社さんは、
まず面識のある買取再販会社さんに相談を持ちかけます。
いくらだったら（当然相場より安い金額で）買うのか、
買取再販会社さんの確証を取り、買取再販会社に買ってもらえるよう、
仲介会社さんは一生懸命売主さんを説得します。
③買取再販会社さんが安く買う
無事に買取再販会社さんが買うこととなれば、
売主さんと買取再販会社さんとで売買契約を結び、
後日物件代金の支払いと所有権の移転が行われます。
この時点で、両手仲介確定です。
④買取再販会社さんがリフォームを行う
買取再販会社さんは転売屋なので、現況のままでは買い手がつかない物件に
リフォームを施します。
あまりお金をかけすぎると転売時の利益が減ってしまうし、
かといってあまりリフォーム費用をケチりすぎて売れなかったら元も子もないし、
という絶妙なラインでリフォーム費用・内容を決定し、工事を行います。
⑤買取再販会社さんが仲介会社さんと媒介契約を結ぶ【専任返し】
ここまでで、転売の準備が整いました。
次に行われるのは、買取再販会社さんと仲介会社さんの媒介契約です。
そうです、買取再販会社さんが今度は売主となって、
仲介会社さんに仲介を依頼することになるのです。
これこそが、専任返しという仕組みなのです。
買取再販会社さんは、そもそも仕入れができないとビジネスが成り立ちません。
なので、物件を紹介してくれる仲介会社さんには頭が上がらないのです。
次回も物件を紹介してもらえるために、仲介会社さんに誠意を見せる必要があり、
売るときにも仲介をお願いするという形で、その誠意が表れています。
リフォーム後に転売するときに仲介会社さんに仲介をお願いすることは、
実は、元の売主さんから買取再販会社さんが購入する時点で約束されていたのです。
⑥買主さんがリフォーム済み物件を購入する
最後に、仲介会社さんが自社で買主さんを見つけることができれば、
買主さんと売主である買取再販会社さんから仲介手数料を受け取ります。
これにて、一件落着。
誰が儲かるの？
この専任返しという仕組みで儲かるのは、仲介会社さんです。
なんせ「片手」の４倍の仲介手数料が入るわけですからね。
仮に売主さんの持っている物件の相場が3,000万円だとして、
相場よりも500万円安い2,500万円で買取再販会社さんが買取り、
リフォーム後に3,500万円で売り出し、成約した場合で試算してみましょう。
売主さん→仲介会社さん：2,500万円×3%+6万円=81万円
再販会社さん→仲介会社さん：2,500万円×3%+6万円=81万円
再販会社さん→仲介会社さん：3,500万円×3%+6万円=111万円
買主さん→仲介会社さん：3,500万円×3%+6万円=111万円
合計：384万円(税抜)
すごい、合計384万円となりました。
この仲介手数料をを片手仲介で稼ごうとすると、
1億2600万円の物件の仲介を行わなければなりません。
築浅のものと比べて単価の低い中古マンションですが、
この仕組みが使えればガツンと儲けを生み出すことができます。
何か問題があるの？
専任返し、なんだか凄まじい仕組みである事がおわかりいただけましたか？
別に仲介会社さんが儲かることは悪いことではないし、
「中古マンションは金の卵」というとなんだか悪い気はしませんよね。
しかし、この仕組みが横行すると、当然不利益を被る人も出てきます。
不動産業界、特に仲介会社さんが儲けるために、
誰が不利益を被っているのかをみていきましょう。
売主さん
売主さんは、当然のことながら物件をできるだけ高く売りたいと思っています。
専任返しの仕組みがあることによって、物件を早く売ることができるのは、
売主さんにとってもメリットとなりますが、価格は相場以下になります。
仲介会社さんは、
「いつ売れるかわからない状態で相場で売り出すより、
少し安くてもすぐに売れるほうがいいんじゃないですか？」
と売主さんに説得して、買取再販会社さんに売るように促すと思います。
そう言われればもっともな気もしますが、
本当に「いつ売れるかわからない」のでしょうか？
現在の相場や過去の成約事例を知ることによって、
どれくらいの金額ならどれくらいの日数で決まる可能性が高い、
というところまではデータ化できるはずです。
本当は相場通りの金額でもすぐに売れたかもしれない物件を、
必要以上にに安く売却させたとすれば、それは正しいことでしょうか。
現況で物件を買いたい人
中古マンションに住む人の中には、買取再販会社さんが生み出した
リフォーム済みの物に住む人もいますが、最近では、自分で好きなように
リフォーム・リノベーションしたい人も増えています。
そのような人にとっては、余計な金額が乗ってしまっている物よりも、
まだ何も手がつけられていない現況の物件を購入したほうがお得です。
リフォームする前の状態でも、相場通りの金額で購入するのであれば、
売主さんにとっても、現況で買いたい人にとってもハッピーな取引になります。
また、売主さんから預かった物件を買取再販会社さんに買ってもらうために、
仲介会社さんが囲い込みをすることもあります。
現況で買いたい人が、他の不動産仲介会社のお客様だった場合、
そちらで決まれば片手仲介になってしまうので、
「契約予定です」と言って突き返します。
買取再販会社さんよりも高い金額で買いたい人がいるのに、
その事実が売主さんに告げられることのないまま、
相場よりも安い金額で売主さんの物件が売れてしまいます。
まとめ
専任返し、という聞きなれないであろうテーマを取り上げましたが、
中古マンションの取引において、売りたい人 ・買いたい人の利益よりも、
不動産仲介会社の利益の最大化が焦点となっていることがわかります。
仲介会社の儲けは増えるものの、そこであからさまに不利益を被る人が
いるのであれば、是正されるべき仕組みかもしれません。
専任返しによって、買取再販会社に相場以下の価格で物件が流れる仕組みは、
まさに情報の非対称性を利用した、不動産業界ならではのものと言えます。
早く売れて嬉しい売主さんもいますが、本当はより高く売れたかもしれません。
中古マンションの購入・売却を検討している方は、
専任返しという不動産の慣習について知っておいて損はないと思います。
ぜひご参考にしていただければ。
では、また。
不動産業界のことも知っておこう②~囲い込み~
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
私は不動産業界の外側にいる存在ではあるものの、
不動産業界についての知識を深めるために、
以下のテーマで３回に渡って不動産業界についてまとめてみます。
その① 仲介手数料
その② 囲い込み
その③ 専任返し
今回は、その②として囲い込みについて書いていきます。
※以降のお話しは不動産「売買」についてのお話しです。
片手と両手？
その①では仲介手数料についてまとめました。
chukomansionman.hatenablog.com
その中で、売りたい人・買いたい人それぞれに不動産会社が
紐づく場合もあれば、同じ不動産会社が双方の仲介を行い、
双方から仲介手数料をもらう事もできる事を記載しました。
前者の場合、つまり、売りたい人・買いたい人それぞれに
仲介会社が紐づき、それぞれに仲介手数料が支払われるケースは
業界内で「片手仲介」と呼ばれています。
それに対し、後者の様に、同じ不動産会社が双方から仲介手数料を受け取る
ケースは「両手仲介」と呼ばれています。
囲い込みってなんなの？
「片手」「両手」という仕組みが存在するために生じてしまうのが、
囲い込みという問題です。
囲い込みとは何かというと、簡単に言えば、
売りたい人から仲介の依頼を受けた不動産会社が、
買いたい人も自社で見つけて両手仲介にしたいから、
他社に不利益を与える不正行為です。
両手仲介であれば、片手仲介の２倍の仲介手数料が入るので、
儲けだけを考えたら、なるべく両手仲介にしたいのは当然ですよね。
囲い込みの一連の流れを見てみましょう。
色々なケースがありますので、あくまで一例です。
①売りたい人から仲介の依頼を受ける(※1)
②自社サイトや自社登録顧客を中心に買いたい人を探す
③すぐに買いたい人が見つからなければREINSに登録する(※2)
④他社から内覧依頼の相談が入る
⑤自社で買いたい人を見つけたいので、他社の案内を断る(※3)
⑥自社で買いたいお客様が見つかる
⑦自社客で成約となるよう売りたい人との交渉を頑張る(※4)
⑧無事に売買がまとまれば双方から仲介手数料を受け取れる
※1
このタイミングで売りたい人と不動産会社が「媒介契約」を結びます。
売買が成約すれば片手分の仲介手数料がもらえることはほぼ確定です。
※2
売りたい人から仲介の依頼を受けた不動産会社は、
法律で定められた期限内(約1週間)に「REINS」という不動産業者向けの
データベースに依頼内容を登録することが義務付けられています。
不動産会社はREINSで物件情報を検索し、買い人に物件を紹介し、
売たい人から依頼を受けている不動産会社に内覧の調整などの連絡を行います。
※3
「その日は売主さんが出かけていて内覧はできない(嘘だけど)」
「部屋を片付けてからじゃないと内覧できない(嘘だけど)」
「もう契約予定になっているので内覧できない(嘘だけど)」
などのそれっぽい文句で断ります。
※4
仲介手数料はおよそ売買価格の3%なので、売買価格が低くなると
仲介手数料も低くなってしまいます。
それでも、両手仲介ができるのであれば、片手仲介よりもはるかに儲かるので、
買いたい人の希望になるべく沿うように売りたい人に交渉をします。
なんで囲い込みが発生するの？
なんで囲い込みが発生するかと言えば、
買いたい人と売りたい人のエージェントをひとつの不動産会社ができるからです。
たとえばアメリカでは、売りたい人の仲介に入る不動産会社と、
買いたい人の仲介を行う不動産会社は別々でなければなりません。
売りたい人につくエージェントはより高く売れるように、
買いたい人につくエージェントはより安く買えるように、
それぞれ頑張るというのが健全な姿です。
ところが、日本では「片手」「両手」でも書いているように、
ひとつの不動産会社が双方のエージェントになることができます。
つまり、日本の不動産仲介会社（特に売りたい人から依頼を受ける側）
は誰のために動いているかと言えば、売りたい人のためでもなく、
買いたい人のためでもなく、自社の利益のために動いているという事になります。
※もちろん、そうじゃない会社や担当者はいるでしょうが。
もう2年も前の記事になりますが、囲い込みという不正に迫る
以下の記事などはかなり話題になっていた様に思います。
囲い込みってなくならないの？
そう簡単にはなくならないでしょう。
というのも、会社が「囲い込みはダメ」と言っても、
結局は現場の担当者レベルではノルマや数字を追いかけていますから、
担当者は囲い込みをしてしまうでしょうし、それを調べる術も無いわけです。
国交省としても問題意識は持っているため、先述のREINSには、
「公開中」「申込みあり」「紹介停止中」といった登録物件の
ステータスの明示が義務付けられるようになりました。
また、改正宅建業法にも囲い込みを禁止する文言が盛り込まれるなど、
国としてもきちんと動いていることがわかります。
それでも、結局は現場担当者がしらばっくれればお咎めなしかもしれないし、
イタチごっこは続いていくでしょう。
囲い込みを無くすためには、REINSのようなデータベースを一般公開したり、
両手仲介を禁止するなどのドラスティックな対策が求められますが、
大手不動産会社からは反発しか出てこないでしょう。
まとめ
囲い込みという不正について色々書きましたが、
要は、不動産業界の都合で、せっかく買いたい物件が買えないかもしれない、
せっかく高く売れる物件が安く売れてしまうかもしれない、
という事が起こっているんだということを知っておいてください。
あくまで、不動産会社・不動産業界の都合です。
不動産を売りたい人、買いたい人の利益よりも、不動産会社の利益が
追及されている現状はいかがなものでしょうか。
では、この辺で。
次回、その③として、専任返しという仕組みについて書いていきます。
乞うご期待。
不動産業界のことも知っておこう①~仲介手数料~
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
中古マンションの事についてあれこれ言っておりますが、
実は、私は不動産業界で働いているわけではないんです。
とは言え、中古マンションについて色々考えるうえで、
不動産業界についての知識はある程度知っていた方がいいと思うんです。
なので、今回から３回にわたって、中古マンションを取り巻く
不動産業界について以下のテーマでまとめてみようと思います。
その① 仲介手数料
その② 囲い込み
その③ 専任返し
今回は、その①として仲介手数料について書いていきます。
※以降のお話しは不動産「売買」についてのお話しです。
誰が誰に払うの？
まず仲介手数料って何なのか、というと、
不動産の売買の仲介をした不動産会社に支払う成功報酬です。
個人が自分で買いたい人・売りたい人を見つけたり、
諸々の手続きを行うのは大変なので、プロが間に入り、
その報酬として仲介手数料の授受が行われることになります。
成功報酬なので、あくまで売買が成立した時に発生するものです。
では、お金の流れはどうなるかというと、
不動産を売りたい人は、売るお手伝いをしてくれた不動産会社に
成功報酬としての仲介手数料を支払う事になります。
不動産を買いたい人は、買うお手伝いをしてくれた不動産会社に
成功報酬としての仲介手数料を支払う事になります。
上の図では、売りたい人・買いたい人のそれぞれに不動産会社が
紐づいていますが、実際にはひとつの不動産会社が売りたい人・
買いたい人両方のお手伝いをすることもよくあります。
その場合には、売りたい人も買いたい人も、同じ不動産会社に
仲介手数料を支払う事になります。
仲介手数料っていくらなの？
仲介手数料の上限は法律により定められており、
400万円を超える不動産取引については、
不動産売買価格×3%+6万円
に消費税を加えた金額が上限となっています。
※細かく言うと、200万円以下の部分については5%、
200万円超400万円以下の部分については4%、
400万円超の部分については3%と定められており、
3%+6万円と速算できます。
売りたい人から依頼を受けた不動産会社も、
買いたい人から依頼を受けた不動産会社も、
この額を超えて仲介手数料を受け取ることはできません。
ただし、ひとつの会社が双方の仲介を行った場合は、
それぞれから3%+6万円ずつの仲介手数料を受け取ることができます。
あくまで「上限」ではあるものの、3%+6万円の仲介手数料が
支払われることが一般的です。
仲介手数料半額って見たりするけど？
WEBを見ていると、仲介手数料半額を謳う不動産会社があったりします。
これは、各社の企業努力や仕組みによって実現していると思います。
人員を厳選したり、カウルのような新しい仕組みを作る会社もあったり。
ちなみに、仲介手数料半額を謳う不動産会社は中小の仲介会社です。
大手は売りたい人からの仲介の依頼も受けやすいし、
買いたい人からの問い合わせも一定数あるので、
あえて仲介手数料を下げるという、業界を壊すようなことはしません。
大手以外は売りたい人から仲介の依頼を受けることはほとんどないので、
一生懸命買いたい人を捕まえなくてはなりません。
先述したように、あくまで仲介手数料は成功報酬なので、
まずは問い合わせをもらって、内覧に行って、契約となって、
そこで初めて売り上げが立ちます。
買いたい人に選んでもらうための努力のひとつが仲介手数料半額なんですね。
もう少しカラクリもありますが、下の項目で見ていきましょう。
仲介手数料無料って見たりするけど？
これは、企業努力によって経費を削っているとか、そういう事ではありません。
そもそも仲介手数料がゼロではいくら経費を削ったところで売り上げが
立たなくなってしまいますからね。
簡単に言うと、仲介手数料無料を謳う不動産会社は、
買いたい人からは仲介手数料をもらわない代わりに、
売りたい人から仲介手数料をもらっています。
もっと言うと、ここでいう売りたい人のほぼすべては個人ではなく、
買取再販会社、つまりは不動産屋さんです。
買取再販会社は、中古物件を一度買い取り、リフォームを行い、
「リフォーム済み」「リノベ済み」物件として売り出しています。
仲介手数料無料の不動産会社は、この買取再販会社から仲介手数料をもらい、
(あるいは紹介料等仲介手数料以外の金員を受領し、)
ビジネスを回しています。
上図の通り、売りたい人(買取再販業者)から仲介手数料をもらえる場合は、
買いたい人からの仲介手数料は無料になったりします。
売りたい人から仲介手数料がもらえなければ、仲介手数料は無料にはできません。
その場合には、法定内の仲介手数料ないしは割引した仲介手数料を支払う旨が
各社で定められていると思います。
まとめ
不動産の売買にまつわる一連の手続きを自分で行うのは、
一般の人にとってはほぼ不可能です。
その手続きや交渉事の間に入ってくれるのが不動産仲介会社で、
お手伝いをしてくれた成功報酬として支払うのが仲介手数料です。
結構な金額になりますから、下げられるなら下げたいものですが、
あまり仲介手数料の値引きを求めすぎると、不動産会社からすれば、
お手伝いしたくない客になってしまうかもしれません。
また、仲介手数料無料につられて、変な不動産会社に捕まらない様
気を付ける必要もあります。
仲介手数料無料の業者からすれば、売りたい物件に買いたい人を
あて込むことが最重要課題なので、買いたい人のためのエージェント
としての機能は極めて弱いと言えるでしょう。
では、今日はこの辺で。
次回は「囲い込み」についてまとめてみますので、お楽しみに。
