不動産業界のことも知っておこう①~仲介手数料~

皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。

中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

中古マンションの事についてあれこれ言っておりますが、
実は、私は不動産業界で働いているわけではないんです。

とは言え、中古マンションについて色々考えるうえで、
不動産業界についての知識はある程度知っていた方がいいと思うんです。
なので、今回から３回にわたって、中古マンションを取り巻く
不動産業界について以下のテーマでまとめてみようと思います。

その①　仲介手数料
その②　囲い込み
その③　専任返し

今回は、その①として仲介手数料について書いていきます。
※以降のお話しは不動産「売買」についてのお話しです。

誰が誰に払うの？

まず仲介手数料って何なのか、というと、
不動産の売買の仲介をした不動産会社に支払う成功報酬です。
個人が自分で買いたい人・売りたい人を見つけたり、
諸々の手続きを行うのは大変なので、プロが間に入り、
その報酬として仲介手数料の授受が行われることになります。
成功報酬なので、あくまで売買が成立した時に発生するものです。

では、お金の流れはどうなるかというと、
不動産を売りたい人は、売るお手伝いをしてくれた不動産会社に
成功報酬としての仲介手数料を支払う事になります。

不動産を買いたい人は、買うお手伝いをしてくれた不動産会社に
成功報酬としての仲介手数料を支払う事になります。

上の図では、売りたい人・買いたい人のそれぞれに不動産会社が
紐づいていますが、実際にはひとつの不動産会社が売りたい人・
買いたい人両方のお手伝いをすることもよくあります。
その場合には、売りたい人も買いたい人も、同じ不動産会社に
仲介手数料を支払う事になります。

仲介手数料っていくらなの？

仲介手数料の上限は法律により定められており、
400万円を超える不動産取引については、
不動産売買価格×3%+6万円
に消費税を加えた金額が上限となっています。
※細かく言うと、200万円以下の部分については5%、
　200万円超400万円以下の部分については4%、
　400万円超の部分については3%と定められており、
　3%+6万円と速算できます。

売りたい人から依頼を受けた不動産会社も、
買いたい人から依頼を受けた不動産会社も、
この額を超えて仲介手数料を受け取ることはできません。

ただし、ひとつの会社が双方の仲介を行った場合は、
それぞれから3%+6万円ずつの仲介手数料を受け取ることができます。

あくまで「上限」ではあるものの、3%+6万円の仲介手数料が
支払われることが一般的です。

仲介手数料半額って見たりするけど？

WEBを見ていると、仲介手数料半額を謳う不動産会社があったりします。
これは、各社の企業努力や仕組みによって実現していると思います。
人員を厳選したり、カウルのような新しい仕組みを作る会社もあったり。

kawlu.com

ちなみに、仲介手数料半額を謳う不動産会社は中小の仲介会社です。
大手は売りたい人からの仲介の依頼も受けやすいし、
買いたい人からの問い合わせも一定数あるので、
あえて仲介手数料を下げるという、業界を壊すようなことはしません。

大手以外は売りたい人から仲介の依頼を受けることはほとんどないので、
一生懸命買いたい人を捕まえなくてはなりません。
先述したように、あくまで仲介手数料は成功報酬なので、
まずは問い合わせをもらって、内覧に行って、契約となって、
そこで初めて売り上げが立ちます。
買いたい人に選んでもらうための努力のひとつが仲介手数料半額なんですね。

もう少しカラクリもありますが、下の項目で見ていきましょう。

仲介手数料無料って見たりするけど？

これは、企業努力によって経費を削っているとか、そういう事ではありません。
そもそも仲介手数料がゼロではいくら経費を削ったところで売り上げが
立たなくなってしまいますからね。

簡単に言うと、仲介手数料無料を謳う不動産会社は、
買いたい人からは仲介手数料をもらわない代わりに、
売りたい人から仲介手数料をもらっています。
もっと言うと、ここでいう売りたい人のほぼすべては個人ではなく、
買取再販会社、つまりは不動産屋さんです。

買取再販会社は、中古物件を一度買い取り、リフォームを行い、
「リフォーム済み」「リノベ済み」物件として売り出しています。
仲介手数料無料の不動産会社は、この買取再販会社から仲介手数料をもらい、
(あるいは紹介料等仲介手数料以外の金員を受領し、)
ビジネスを回しています。

上図の通り、売りたい人(買取再販業者)から仲介手数料をもらえる場合は、
買いたい人からの仲介手数料は無料になったりします。
売りたい人から仲介手数料がもらえなければ、仲介手数料は無料にはできません。
その場合には、法定内の仲介手数料ないしは割引した仲介手数料を支払う旨が
各社で定められていると思います。

まとめ

不動産の売買にまつわる一連の手続きを自分で行うのは、
一般の人にとってはほぼ不可能です。
その手続きや交渉事の間に入ってくれるのが不動産仲介会社で、
お手伝いをしてくれた成功報酬として支払うのが仲介手数料です。

結構な金額になりますから、下げられるなら下げたいものですが、
あまり仲介手数料の値引きを求めすぎると、不動産会社からすれば、
お手伝いしたくない客になってしまうかもしれません。

また、仲介手数料無料につられて、変な不動産会社に捕まらない様
気を付ける必要もあります。
仲介手数料無料の業者からすれば、売りたい物件に買いたい人を
あて込むことが最重要課題なので、買いたい人のためのエージェント
としての機能は極めて弱いと言えるでしょう。

では、今日はこの辺で。
次回は「囲い込み」についてまとめてみますので、お楽しみに。