買取業者はツライよ。

皆様こんにちは。
中古マンションマンです。

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

先日の投稿で、中古マンションにどう住もうか、
というお話をしてきました。
そのまま住んだり、リフォーム済みに住んだり、リノベーションしたり。

chukomansionman.hatenablog.com 

今日は、その中で「リフォーム済み/リノベーション済み」
の中古マンションに注目してみます。

題して、
『買取業者はツライよ。』

世の中にペラッペラのリノベーション済み中古マンションが
増える事が悲しくてならない今日この頃ですが、
買取再販業者の事情も汲んであげないとなとも思いますので。

1. 買取業者って何？

まずは、基本的なところから話を始めましょう。
売買に関わる不動産業者には大きく２つのタイプがあります。
ひとつは「仲介業者」、もうひとつが「買取業者」です。

仲介業者は、例えば「三井のリハウス」「東急リバブル」
の様に売りたい人と買いたい人の橋渡し（仲介）を行う会社です。
BtoCのビジネスがメインなので、テレビCMも目にしますよね。

他方、買取業者はというと、自分たちが不動産を購入し、
基本的にはリフォーム工事を施し、きれいになったものを販売します。
購入費とリフォーム費、その他諸費用の合計よりも高く売る事ができれば、
その分が利益となるという会社です。
BtoBのビジネスがメインなので、普通に生活していて、
その存在を意識することはないでしょう。

2. 買取業者はどうやって仕入れるの？

買取業者は、「仕入れ」「工事」「販売」
の３つを行いますが、一番肝心なのは「仕入れ」の部分です。

売れない物件を仕入れてしまう　→　在庫がダブついてしまう
高く仕入れてしまう　　　　　　→　売れても利益が取れない
そもそも仕入れができない　　　→　ビジネスが成り立たない

という様に、「仕入れ」でそのプロジェクトが成功するか否か、
ほぼ決まってしまうといっても過言ではありません。

では、買取業者さんはどの様に仕入れているのでしょうか。
大きく以下の２つありますが、後者の方が数は多い様に思います。
①買取業者が直接売りたい人を見つける
②仲介業者から再販向き物件の紹介を受ける

①の様に直接買いたい人を見つけるためには、
ポスティングをしたり、訪問したりしながら売りたい人からの依頼を待ちます。
足を使って動くものの、すぐに「売りたいです！」という人が
出てくるわけではないので、なかなか大変です。

②の場合は、仲介業者が売りたい人から受けた売却依頼を教えてもらいます。
売りたい人は一般の方ですから、まずはBtoCでビジネスを行なっている
仲介業者に話が行くのは自然な流れですね。
買取業者は、仲介業者から教えてもらった物件情報に目を通し、
いくらだったら買っても良いか、売却時の金額も見据えて検討します。
そして、この金額なら買える、という額と、売たい人がOKを出す額が
重なれば無事に「仕入れ」が成功します。

あとは、採算ラインに乗る様な予算で工事を行い、
工事が完了したのちに、販売を行います。

3. 買取業者はツライよ

1. 2. の話を見ているだけだと、「買取りって簡単じゃん！」
という印象を持ってしまうかもしれません。
仲介業者に流してもらった情報を買うか買わないか判断するだけなら
汗水垂らさなくても儲ける事ができそうですね。

ところが、そんなことはありません。
買取業者はツライと思います、たぶん。

ツラさ①　高くて買えない

買取業者は安く仕入れないと儲ける事ができません。
工事後の再販価格から仕入れ代などを引いた額が儲けとなりますから、
再販価格が同じなら、安く仕入れた方が儲けが出ます。
万が一高く仕入れてしまったとしても、販売価格を上げて売れなくなっては
元も子もないので、仕方なく利益かリフォーム費用を削ることになります。

安く仕入れる事が重要なのに、買取業者同士の競争激化、
不動産市場の相場上昇、売主の知識の増加などの影響により、
中古マンションを安く仕入れられない状況になっています。

仕入額が高くなっても、再販価格を上げられないし、
でも利益は確保しなきゃいし、リフォームを削るしかないか。
買取再販のビジネスをするためには、買わないっていう選択はできないし。

そんなジレンマを抱えるというのはツライですね。

ツラさ②　売ってくれない

高くて買えないとも重なる部分がありますが、
いくらお部屋の中の状態が悪くても、安くは売らない人もいます。
買取業者がかなり無理をして、一般の人と同じくらいの価格で
買うと表明しても、少しでも値引きしようもんなら売らない、
という売主さんもいる様です。

不動産価格の透明性を求める動きが強まり、
もしかしたら、業者と一般の人の情報の差は
小さくなってきているのかもしれません。
一般の売主さんでも、ボロボロでも安くする必要はない、
リノベーションする人にはこのままでも売れる、
というところまで考える人も増えていくでしょう。

欲しいのに売ってくれないのはツライですね。

ツラさ③　売れるかわからない

仕入れに成功しても、出口を間違えるケースがあります。
リフォームにお金を掛けたから売れるわけではないし、
奇をてらった間取りで興味を引いても売れるわけではないし、
当たり障りのない仕上げにしたから売れるわけでもないし、
本当に仕入れたものが直ちに売れるのかは誰もわかりません。

仕入れてから半年売れずに、あるいは一年売れずに在庫を抱える
リスクと考えると、売れるかどうかわからないものを仕入れて、
売れるかわからないけれどリフォーム工事を施すというのは、
なかなかに勇気がある事だと言えます。

中には、これは間違い無くすぐ売れるだろうというものもあるでしょうが、
そんなものは業者間で取り合いになって仕入れられる確証がありません。

売れるかわからないのに仕入れて工事をするのはツライですね。

買取業者のツラさを、ほんの一部ですがご紹介してみました。
これからますます中古マンションの価値が見直される様になり、
安く仕入れるという事ができなくなってくるかもしれません。
そうなると買取業者はさらにツライ時代を迎えそうです。

仕入れるためには、そして速やかに売り切るためには、
リフォームを抑えるしか方法がないのです。
ペラッペラのリフォームしかできないし、
手抜き工事だと言われても仕方がないのです。
そうでもしないとビジネスが回らないのです。

という事で、中古マンションマンは買取業者が再販した
中古マンションは好きではないのですが、
そんなこと言ってはかわいそうだよ、優しくしてあげようよ、
春の風に吹かれながら思うのでした。

では。