中古マンションパトロール~2017.12.12~
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
今回は久しぶりの中古マンションパトロールです！
サクサクっと、見ていきましょう！
セザール第二鷺宮 1階
所在地 ：東京都練馬区中村南１丁目
アクセス ：西武新宿線「都立家政」駅 徒歩6分
価格 ：2,480万円
専有面積 ：50.89㎡
築年月 ：1996年3月
リンク ：http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FH1UZA07/
オススメ度：★★★☆☆
【所感】
広さは50平米程ですが、バランスがいい感じはしますね。
築年数が30年超えのものであれば、もう少し安く買えそうな条件でしょうか。
お庭付きなので、庭いじりを楽しみたい人だとか、
小さいお子様がいるような家庭にはもってこいですね。
最寄りが都立家政ですから、都立家政の商店街で買い物をしてもいいし、
徒歩10分で鷺宮にも行けるので、鷺宮を拠点とするのもアリです。
鷺宮なら急行止まりますしね！
グリーンコーポ上板橋 5階
所在地 ：東京都板橋区中台１丁目
アクセス ：東武東上線「上板橋」駅 徒歩6分
価格 ：2,780万円
専有面積 ：63.54㎡
築年月 ：1979年12月
リンク ：https://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CX717Z004/
オススメ度：★★★★☆
【所感】
すごいです、このお部屋はルーフバルコニーが58平米あります。
北側にルーフバルコニーあると気持ちいいですよね。
大体抜けはいいですし、夏は暑くなりすぎないし、春秋はちょうどいい。
63平米あれば工夫次第で家族5人でも無理なく暮らせますから、
それにプラスこのサイズのルーフバルコニーは嬉しい特典です。
また、上板橋といえば、南口の開発ですよね。
現状でも不便ではない街がますます魅力的になりそうです。
いいなぁ。
西落合スカイマンション 2階
所在地 ：東京都新宿区西落合２丁目
アクセス ：都営大江戸線「落合南長崎」駅 徒歩8分
価格 ：3,680万円
専有面積 ：67.2㎡
築年月 ：1980年9月
リンク ：http://www.ohkuraya.co.jp/Search/detail/id/04201712002
オススメ度：★★★★☆
【所感】
素敵です、外観がとっても好みです。
67平米もあるからなのでしょうが、結構いい値段しますね。
駅としては便利だけどそんなに強くないかなとも思ったのですが、
でもまぁ新宿区ですし、西武新宿線の新井薬師前駅も使えますからね。
この辺りは環境良好で、近くにある哲学堂公園は見所満載です。
東洋大学の創設者である妖怪博士、井上円了が作ったこの公園には、
彼の世界観が表されています。
妖怪云々はともかく、春は桜がとてもきれいですよ。
西落合ファミリーマンション 9階
所在地 ：東京都新宿区西落合３丁目
アクセス ：都営大江戸線「落合南長崎」駅 徒歩2分
価格 ：2,480万円
専有面積 ：40.0㎡
築年月 ：1973年7月
リンク ：http://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHE93227/
オススメ度：★★★★☆
【所感】
西落合スカイマンションよりも更に駅に近づきましたね。
駅2分の立地は文句なしですね。
確か平成26年に大規模修繕も行われており、
玄関扉なんかも新しくなっているみたいですね。
東向きのお部屋ですが、高層階なので隣の建物と重なることはなさそうです。
2点ユニットに和室×2という内装を考えると少し強気な気もしますが。
月島福寿マンション 4階
所在地 ：東京都中央区月島４丁目
アクセス ：都営大江戸線「月島」駅 徒歩5分
価格 ：2,180万円
専有面積 ：39.6㎡
築年月 ：1971年1月
リンク ：http://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHE93321/
オススメ度：★★★★☆
【所感】
場所はいいんですけどね。お部屋の形が、そのまま住むには厳しめです。
細長いし、２点ユニットだし、脱衣所無いし。
広さ的に一人くらしになりそうですから、思いっきりリノベーションして
間取りを変えてしまう必要がありそうですね。
立地としては、あの月島四丁目住宅の隣ですので、
四丁目住宅同様に月島・勝どきに好アクセスです。
管理もしっかりしてそうだし、この価格だったらいいじゃんと思うのですが、
なんかあるんですかね？
では。
マンション価値が下がりにくい駅『牛込神楽坂』ってどんなところでしょうか？
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
１ヶ月ほど前になりますが、こんな記事が出てましたね。
東京カンテイが2017年10月31日に発表した、
"築年帯別による駅別利回り分布の分析"を元にした内容です。
築年数が経過しても利回りが上がらない駅を、
賃料下落よりも売買価格下落が穏やかな駅、
つまりマンションの価値が下がりにくい駅として評しています。
ZUUの記事にもありますが、ランキングを改めて見てみます。
① 牛込神楽坂
② 広尾
③ 半蔵門
④ 麻布十番
⑤ 世田谷
⑥ 武蔵新田
⑦ 目黒
⑧ 成増
⑨ 白金台
⑩ 上北沢
広尾、半蔵門、麻布十番を抑えて『牛込神楽坂』が第一位になっています。
牛込神楽坂、、、少し地味な印象ですね。
神楽坂の商店街もすぐ近くですし、坂を南に下っていけば市ヶ谷も近く。
いい場所なんでしょうけど、イメージがつきにくいので調べて見ますね。
▼だいたいどの辺？
まず、牛込神楽坂駅から半径1kmくらいについて見てみましょう。
駅でいうと、
・神楽坂駅
・飯田橋駅
・市ヶ谷駅
・牛込柳町駅
・江戸川橋駅
が1km圏内になるんですね。
その他、神楽坂の商店街はすぐそこで、防衛省も近く。
1kmを少し超えますが、皇居や後楽園・東京ドームも近いですね。
もう少し引きで見てみましょう。3km圏内で。
皇居がすっぽり収まりました。
東西には巨大ターミナルである新宿駅と東京駅、さらには上野駅。
そうか、牛込神楽坂あたりは山手線のほぼ真ん中なんですね。
大手町で働く人にも、新宿で働く人にも、どちらにもありがたい立地ですね。
その他、国家の中枢である霞ヶ関や、
東京大学・早稲田大学・上智大学などの名門大学も。
新宿御苑や神宮外苑といった公園もこの範囲に入ってきます。
3kmといえば、自転車であればタラタラ漕いでも15分くらいでしょうか。
自転車で15分でいける範囲内がこれだけ充実してるのはすごいですね。
▼交通アクセスは？
交通の利便性についてみていきましょう。
各ターミナル駅へのアクセスは以下の通り。
新宿駅：8分、乗り換え無し ※新宿西口駅まで
東京駅：20分、乗り換え１回
渋谷駅：20分、乗り換え１回
品川駅：30分、乗り換え１回
池袋駅：19分、乗り換え１回
新宿はさすがのアクセスですね。
西新宿で働く人なら、新宿西口ではなく都庁前で降りるのも便利ですね。
東京駅はぐるっと回るので少し時間かかりますね。
しかし、例えば神楽坂駅まで歩いて大手町まで乗り換えなしで、
なんていう手も打てますね。
渋谷・池袋は東新宿で副都心線と接続しているため、便利です。
そのまま横浜の方に行くこともできますね。
品川は少し時間かかりますが、それでも30分。
市ヶ谷駅を使って、市ヶ谷→有楽町→品川で行くのもありですね。
▼なにがあるの？
何があるのかといえば、やはり、神楽坂の商店街でしょうか。
牛込神楽坂駅A3出口から徒歩1~2分で商店街に到着です。
神楽坂の商店街については、色々なまとめがあるので、
それらを参照されたし。
実は神楽坂の商店街以外にも、牛込神楽坂付近には色々あります。
例えば、俺のフレンチ KAGURAZAKA。
牛込神楽坂A1出口から徒歩4分。
それから、タリーズコーヒージャパンの本社も。
何でこんなところにタリーズあるんだろうと思ったら、
本社ビルに併設されてる店舗だったんですね。
カフェの営業時間は短めです。
牛込神楽坂駅A1出口徒歩1分。
こだわりのパン屋さん、MAISON KAYSER 神楽坂店もあります。
牛込神楽坂駅A2出口徒歩1分。
史跡・飲食店など他にも色々あるのですが、
最後にこんな見所もご紹介しますね。
オフィスさやか。峰竜太の自宅ですね。
▼どんな雰囲気の街？
雰囲気で言えば、閑静な住宅街という感じです。
少し歩けば、神楽坂の商店街や、飯田橋駅周辺のような賑わいもありますが、
牛込神楽坂の駅の周りはとても落ち着いた印象です。
場所柄、印刷業者のオフィスや工場もありますが、
駅前に飲み屋などが立ち並ぶわけではないのでガヤガヤはしません。
近くに牛込警察署がありますし、何となく安心感があります。
参考サイトもいくつか。
昔からの住宅街という感じですよね、この辺りは。
住所も丁目表記のない古くからの地名で細かく分けられていたりします。
箪笥町、二十騎町、矢来町、南山伏町などなんだか風情がありますね。
山手線の真ん中でありながら、少し地味。
されども、価値が下がりにくい町ランキング１位という栄光を勝ち取った、
そんな牛込神楽坂についてでした。
ちなみに、このあたりにも素敵な中古マンション色々ありますよ〜！
では。
『拡大する既存住宅の取引市場』が面白かったので
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
最近リノベーションネタばかりでしたが、
Twitterで気になるレポートがタイムラインに流れてきたので、
流し読みしてみました。
『拡大する既存住宅の取引市場』
というタイトルで、住宅金融支援機構の主席研究員の方が
既存住宅の取引動向について解説しています。
まずは、レポートを読んでみてください。
http://www.jhf.go.jp/files/400344572.pdf
今回は、このレポートを読んでいて気になった箇所を抜粋して
紹介していきますね。
なんだか、まとまりのない感じになりそうですし、
原文一通り読んでからじゃないとポカーンかもしれません。
まぁ、それはそれで。
いきましょう。
2016年、首都圏マンション市場において、
中古マンションの成約数が新築分譲マンションの供給数を上回り、
既存住宅の市場拡大を印象付ける出来事があった
そうそう、メモリアルイヤーでしたね、2016年は。
首都圏という限られたエリアではあるものの、
初めて、中古マンションが新築マンションを逆転、
という事態が起こりました。
そういえば、このブログでも書きましたね。
chukomansionman.hatenablog.com
既存住宅の取引量は、2008年度以降、年間30万件余りであったが、
直近2016年度にはマンション（区分所有）を中心に、
38万件に取引が増えてきている
2008年は14.7万件(中古全体32.1万件)だった中古マンション流通が、
2016年は18.0万件(中古全体38.0万件)と約3.3万件の増加となりました。
中古戸建てのプラス1.0万件という増加数と比べると、
中古マンションの存在感が大きくなってきたことがわかります。
2016年度38万件の取引形態別シェアは、既存住宅取引の主流である
CtoC：一般消費者間が49.2％、CtoB：一般消費者から企業が25.8％、
BtoC：企業から一般消費者が20.5％、BtoB：企業間が4.2％となっている
中古流通が活発化する中で、CtoB、つまり業者による買取が目立ちます。
全体の中古流通の1/4は業者による買取りとなっています。
それじゃあ再販業者は儲かっているのかというと、そんなに簡単では無いようです。
ちなみにこの割合って地域特性とかあるんですかね？
最近の調査によれば、所有したい住宅について、
新築住宅とする割合が減り、新築・中古どちらでもよいとする割合が増えている
平成23年度と比べると、
新築 ：▲6.6% (63.3% → 56.7%)
どちらでも：+8.3% (29.5% → 37.8%)
中古 ：+1.0% (1.3% → 2.3%)
となっており、中古に対する抵抗感が減っていることが見て取れます。
とは言え、それでも過半数は「新築がいい」と考えているんですね。
2016年に首都圏で供給された新築マンション3.5万戸のうち
4割近くが駅から徒歩5分以内の駅近物件であり、1990年代後半以降、
こうした駅近物件の割合が高まっている。
これ、知りませんでした。
新築だとなかなか好立地に建ちにくいと考えていたのですが、
駅近の新築マンションが増えているんですね。
再開発が進む地区では大型マンションやタワーマンションが建てられ、
駅近の戸数を増やしているということもあるのでしょうか。
「築31年以上」の古い物件では、3割近くが5分以内の駅近物件で、
10分以内では6割以上となる。
やはり古くても好立地なものは戦いやすいんですね。
駅近(10分以内)『率』では築31年以上は61.7%、築5年以内は78.2%となり、
築浅の方が高い数字となっていますが、駅近『数』でいうと、
それぞれ約4138件、約2367件となります。
数でいうと古い物の流通数が圧倒的ですね。
築年数ごとの平均価格は、築年数と距離（立地）によって
十分説明できることが確認できた。
シンプルですね。
中古マンション価格は築年数×立地だと。
管理面に対する評価なんかがこれから影響度を大きくしてくれるといいですね。
1965年から1999年までの35年間を通じた平均価格は、
改修済2,036万円、未改修1,474万円となり、
改修済の方が563万円高くなる。
ふむふむ、再販で儲けやすい土壌だったと。
現況でボロけりゃ安い、みたいな空気だったんでしょうか。
2000年以降、改修済と未改修の価格差が縮小し、
2015年までの16年間を通じた両者の価格差は、
ほぼイーブンとなり、それまでとは様相が異なる。
そうですよね、再販してもなかなか高く売れない、
現況でもなかなか安く仕入れられないという状況ですよね。
こうなってくると、よほど力のある再販会社じゃないと、
それをメインでやっていくことは厳しくなりますよね。
弱い者は淘汰されていくマーケットになっていると。
気になったところの抜粋なので、バラバラな感じになってしまいましたが、
①中古マンションの流通が活性化していて、
②築古でも駅近の物件は特に活発に取引がされている。
③買取再販会社による一般消費者からの買取が増えているが、
④再販で利ザヤの取りにくいマーケットになっている。
という事が分かりました。
ここから先、どうなるんでしょうね。
長い目で見たら、好立地なところはCtoCの取引に回帰し、
立地で劣るところはCtoBの取引の割合が増える、
と、そんな気がしています。
好立地なところでは売主は売却に困らないので、
事情が無ければわざわざ安く業者に売る必要はない一方で、
立地で劣るところでは、なかなか売れないマンションを、
売れないよりはいいと、安い価格で業者に売却する。
そんなシナリオが描けそうです。
では。
【中古マンション×リノベーション 05】リノベーション打ち合わせ~キッチン編~
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
自宅のリノベーション打ち合わせが始まり、
間取りの方向性はほぼ決まりました。
ここから具体的な仕様を決めて行くわけですが、
まずは一番こだわりたいキッチンについて検討していきましょう。
対面キッチンなら腰壁立ててタイルを貼るなど、
見せどころはいくらでも自由に作ることができますが、
我が家は壁付キッチンなので、見た目も大事にしたい。
シンプルな面材？ウッディな仕上げ？
色々な選択肢があると思いますが、我が家はステンレスでいこう！
ということになりました。
シンプルな面材だと、いかにもキッチン感が出てしまうのが気になるし、
ウッディな仕上げだと床の無垢との差が気になりそうだし、
ステンレスならやりたい部屋の雰囲気とも合致するだろうという考えです。
今回は、どんなキッチンを検討したのか、まとめてみます。
ちなみに、やりたいキッチンのイメージは大体こんな感じです。
※「ステンレスキッチン リノベーション」の検索結果です。
▼サンワカンパニー グラッド45
大本命です、グラッド45。
ステンレスキッチンの中でも、特に見た目がかっこいいし、
収納もしっかりとできるし、表面の仕上げやオプションも充実しています。
傷が目立ちにくいバイブレーション仕上げにもできるし、
海外製の大型の食洗機も入れられるようになったし、
メーカーとしても力を入れていることがよくわかります。
サンワカンパニーのサイトで施工事例もまとまっていますね。
グラッド45 施工事例のご紹介
外苑前のサンワカンパニーのショールームに実物を見に行き、
「やっぱりかっこいいね、これにしたいね」と夫婦でまとまりました。
が、しかし。
InstagramやらRoom ClipやらPintarestやら見ているうちに、
「グラッド45ギラギラすぎないか？」という疑問を持つようになりました。
見に行く前はグラッド45一択かな、と思っていたのですが、
もう少し広くステンレスキッチンを見てみようということになりました。
▼サンワカンパニー オッソ
なぜグラッド45がギラギラに感じるかというと、
ステンレスの面が多すぎるからなんですよね。
だったら、思い切ってフレームだけのキッチンにしよう、
という話になりました。
正直、フレームだけだと綺麗に収納がまとめられるのか怖かったのですが、
そこは奥さんが自信満々で「任せて！」というので、信じることにしました。
オッソはグラッド45と比べると選べるオプションは少なくなります。
バイブレーション仕上げも海外製の食洗機もNGです。
ただ、そもそも我が家はそれらを求めているわけではないので、
オッソでも問題ないね、という事で話はまとまりました。
サンワカンパニーはデザインのこだわりはありますよね。
使い勝手はさておき、角シンクはなかなか他ではなかったりします。
という事で、この時点でほぼオッソにすることは決めたのですが、
念のため他にもいくつか見てみることにしました。
▼永大産業 ゲートスタイルキッチン
その他の候補として上がったのが、永大産業のキッチンでした。
使い勝手や品質は良いそうなので見に行ってはどうかと、
デザイナーからも推薦されました。
新宿のNSビルにショールームがあるので、予約して行ってきました。
が、少しがっかり、、、という印象でした。
サンワカンパニーのショールームが素敵にできているという事もあるのですが、
ショールームが素敵ではないのと、案内をしてくれた女性の方以外、
なんだかやる気がなさそうで、雰囲気が。。
物自体は、使い勝手を考慮したつくりになっているようで好感が持てましたが、
デザインはいまひとつで何とも残念でした。
ステンレスのフレームキッチンなので、シンクも天板同様のステンレスで
繋がって入ればかっこいいのですが、永大の他のシリーズ同様のシンクを
はめ込む形なので、どうしても見た目的に浮いてしまいます。
他も見て見ましょう。。
▼エクレア ステンレスフレームキッチン
もうひとつ、候補に上がったのはエクレアのものです。
toolboxで取り扱っているキッチンが、たしかエクレアのものですよね。
これも割と気に入りました。
すごくシンプルで、フレームに好きなコンロやら水栓やらその他オプションを
付け足していくという発想の商品です。
見た目も線が細くて綺麗だし、面白いなぁと。
が、結局選ぶものが多くて少し面倒臭いという点と、
結局金額はオッソと変わらないくらいになりそうだという点
を鑑みると、わざわざこれにしなくてもいいかな、となりました。
という事で、我が家のキッチンはサンワカンパニーのオッソに決まりました。
ステンレスキッチンは傷がつきやすいし、
扉のないオープンな収納は難易度が高いし、
という懸念点はもちろんありますが、
傷はどうせつくものだし、
見えるからこそ綺麗にするだろうし、
という事で、うまくやっていこうと思います。
それでは！
【中古マンション×リノベーション 04】リノベーション打ち合わせ~提案プラン編~
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
今回もリノベネタです。
前回の投稿では、リノベーションをする上での要望と、
現状の物件の制約について書きましたが、
今回、ついに間取りの話に入ります！
chukomansionman.hatenablog.com
▼結論から言うと、、
初回の打ち合わせでデザイナーから3つのプランの提案を受けました。
その中でも、Plan Bがとてもしっくりきたので、
Plan Bを中心に2回目以降の打ち合わせを進めることになりました。
我が家の暮らし方・家の使い方にフィットしており、
将来を見据えた可変性も兼ね備えた間取りになりました。
突飛な提案ではありませんが、既存の住宅ではなかなか叶えられない
合理的な作りになっていました。
ここから、Plan A, B, Cを一気に見ていきましょう。
※掲載する各図面は、提案図を手書きでトレースしたものです。
▼Plan A ~自分のアイデアベースの間取り~
最初の提案は、私が自分でこんなのはどうかな、
と考えお絵描きしたプランを具体的に形にしてもらいました。
寝室はコンパクトにして、とりあえずLDKを広めに取っておこうかな、
という考えのもと、家族で寝るために必要最小限の寝室を確保し、
玄関→収納→寝室という動線を作ってはどうかと考えていました。
躯体で区切られた水回りがどうしても狭くなってしまうので、
洗濯機は廊下に出すという事で具体的に形にしてもらいました。
パッと見は悪くないと思いませんか？
無駄なく広々した空間を作れている気がしますし。
が、しかし。このレイアウトだとちょっと無理がありそうだ、
とデザイナーからアドバイスをもらいました。
排水・排気のルートが既存状態から大きく変わってしまうため、
大幅な床上げ・機能の低下・排気ダクトの蛇行が起こってしまうと。
確かに、既存のキッチンの位置から大幅に移動させていますからね。。
また、将来もう１部屋欲しくなった時の柔軟性が低い点も問題です。
ベッドを置くだけだし、トイレの右側のあたりを将来寝室にすることも
考えましたが、そうすると無駄な廊下スペースができてしまって、
少しもったいない気もします。
惜しいんですけどね。。
▼Plan B ~無理なく、無駄なく~
次に提案してもらった案は、キッチンの位置をなるべく既存状態に
近い場所にして、無理のない計画をするというものでした。
ほう、LDKがクランクしていて、少し変わった作りですね。
実は既存のレイアウトがベースになっているのですが、
部屋の割り方が違うので全く別の空間に感じます。
デザイナーからは、私の要望3つを全て叶えられると。
要望3つとは、前回の投稿で記載した下記です。
1. 寝室はひとつ！できれば将来もうひとつ！
2. なるべく可変性のあるレイアウト！
3. お部屋の時間貸しもできるような工夫を！
1. については、将来の１部屋を寝室の隣に作る事で解決できます。
寝室といっても寝るだけなので、ベッドを置いて家具で仕切るくらいで
十分対応できそうだということでした。
さらに、将来寝室を２分割すれば、子供が2人になっても対応できますね。
2. については、寝室以外は特に作り込まず、自由度の高い空間が広がるので、
将来部屋にするなり、収納をつけるなりどうにでもできると。
寝室を二面採光の側に持ってきているので、余った空間は壁面が多く、
家具を置くも造作をするもやりやすいんですね。
3. については、大人数で利用する際にも対応できるつくりになっていると。
下図のようにダイニングテーブルを２つ並べてあげれば、
ダイニング・リビングを最大限活用できるということでした。
なるほど、キッチンが壁付になっているため、
部屋の中心部分(ダイニング部分)はどうにでもできてしまうのですね！
▼Plan C ~変化球案~
最後の3案目は少し変わった提案でした。
個室を作らず、ゆるく空間を仕切るという計画ですね。
この案だと、玄関から一直線のLDK+窪みのフリースペース+寝室、
というレイアウトになっています。
キッチンはPlan B同様に無理のない位置にして、大きめのWICと、
収納カウンターで寝室を区切っています。
このプランだと、フリースペースの部分を将来寝室に転用できます。
ただ、生活パターンを考えると、やはり寝室はしっかりと部屋として
区切った方が暮らしやすいということで、無しになりました。
という事で、Plan Bをベースに進めることになったので、
細かな部分や設備・仕様などがこの先詰められていくのです。
では。
【中古マンション×リノベーション 03】リノベーション打ち合わせ~要望と現状編~
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
無事に中古マンションを購入しまして、
リノベーションの打ち合わせを進めております！
今回は、
・間取りを作る上でどのような要望を持っていたのか
・リノベーションする上での、このお部屋の懸念はどこか
という、プラン提案を受ける一歩前についてまとめていきます。
▼叶えたいこと、３つ。
今回の住まいづくりで叶えたいことは、大きく以下の３つです。
この要望を事前にデザイナーに伝え、提案してもらいます。
1. 寝室はひとつ！できれば将来もうひとつ！
2. なるべく可変性のあるレイアウト！
3. お部屋の時間貸しもできるような工夫を！
他にも、細かな設備仕様についての細かな要望や、
手持ち・購入予定の家具家電類についても事前にお伝えし、
プランの提案を受けることになります。
1. 寝室はひとつ！できれば将来もうひとつ！
現状3人家族で、家族が増えたとしても当面は皆で並んで寝ます。
向こう6~7年はこの生活が続くでしょうから、ただでさえ狭いお部屋を仕切るより、
今は広々と使い、必要になった時に区切れる。
そんな間取りにしたいという希望があります。
よく新築やリフォーム済みのものだと、リビングと隣接した引き戸の空間
がありますが、あれはイケてないので嫌です。
2. なるべく可変性のあるレイアウト！
上記とも重なりますが、家族構成や暮らし方がこの先どうなるかはわかりません。
子供が増えるかもしれないし、働き方が変わるかもしれません。
ライフスタイルの変化で家具のレイアウト、家の使い方が変わるので、
今の生活にジャストフィットしたものを作り込むよりは、
将来的にどうにでも使えるような空間を望んでいます。
あるいは、売ったり貸したりする可能性もあるので、尖りすぎるのも避けたい。
3. お部屋の時間貸しもできるような工夫を！
子供が就学前の共働き家庭だと、基本的に日中は家に人がいませんよね。
ならば、その間は人に家を貸してお小遣い程度でも手に入ったら嬉しくないですか？
ということで、日中はお部屋を時間貸ししたりしたいなと画策しています。
例えばスペースマーケットでママ会や撮影等に使ってもらうのもいいかな、と。
となると、貴重品の管理やプライベートな部分を隠す工夫が必要です。
▼リノベーションする上での懸念点
打ち合わせでは、間取りの提案を受ける前に、リノベーションするお部屋の
現状についての確認を行います。
100%なんでもできる、ということはなく、何かしらの制約が出てきます。
図面をトレースしたものですが、現状は上の図のような3DKです。
※線がだいぶふにゃふにゃですね。。
和室が２つと洋室(ここも分譲時は和室)と玄関入ってすぐのダイニングキッチン。
躯体壁に囲まれた中に、風呂・トイレ・洗面があるという作りです。
この物件で間取りを作る上でのポイントは、
1. キッチンはなるべく玄関寄りに持って行きたい
2. 躯体壁は絶対に壊せないので、水回りは工夫が必要
という２点でした。
1. キッチンはなるべく玄関寄りに持って行きたい
排気の出口や排水ルートを考えると、キッチンについてはある程度
現状の位置に近いところに設置した方がいいということでした。
現状、レンジフードから直接外へ排気をしているつくりなので、
もしもキッチンを離すと、排気ダクトが梁を超えるために
グワングワンと曲がりながら伸びてきてしまうということでした。
無理ではないけど、排気性能の問題や梁下に排気ダクトきたら邪魔だよね、
ということもあり、なるべく負荷の小さい配置が好ましいようです。
2. 躯体壁は絶対に壊せないので、水回りは工夫が必要
洗面とトイレの間の壁はコンクリートブロックなので、壊せます。
構造上は全く問題ないですし、管理組合的にもOKだそうです。
ただし、トイレ・洗面・風呂を囲う壁は鉄筋コンクリートでできており、
解体するのは絶対にNGです。
この限られた範囲内にユニットバス・トイレ・洗面・洗濯機を
全て収めようとするのはさすがに無理があります。
間取りの工夫で解決するしかない問題です。
うまく解決してもらいたいですね。。。
この後、プランを提案してもらうわけですが、それについてはまた後ほど。
先に言ってしまうと、提案してもらった３案のうちの１案がとてもよく、
基本的にはその案をベースに進めることになりました！
デザイナーってすごいな、と。
では、そのお話は乞うご期待。
【中古マンション×リノベーション 02】購入までの怒涛の8日間
皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。
中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。
先日の投稿で、中古マンションを購入したことをご報告しました。
今回は、物件情報を入手してから売買契約に至るまでの、
怒涛の8日間についてまとめていきます。
chukomansionman.hatenablog.com
▼中古マンションってスピードが大事
まず、自分の話をする前に、スピーディに動くことの重要性について。
中古マンションって、全部が全部一点もので、
そんな一点もののお部屋がポロっと売りに出てくると、
欲しい人が集まって来るんですよね。
なので、いかに早く意思決定をし、準備を進められるかが、
気に入った物件を買えるかどうかの分かれ道になります。
買取再販のリフォーム済み中古マンションなんかだと、
優秀な再販会社でも売り出し開始から成約まで約3ヶ月、
普通の会社だと半年くらい成約までかかる事もあるようなので、
割とゆっくり考える余裕があります。
一方、リフォーム前の状態の中古マンションだと、
価格の妥当性があれば、エリアなど諸条件によりますが、
1ヶ月以内に売れることは珍しくありません。
一般の方だけでなく、再販会社も買うために躍起になるので、
売り出しから1週間で成約する事もざらにあります。
※そもそも一般に流通せず内々で決まってしまう事もありますが。
となると、リフォーム前の中古マンションを手に入れたいと思ったら、
ゆっくり考えている余裕がありません。
スピーディな意思決定ができるかどうかが、
いい中古マンションを買えるか否かの分かれ道になるのです。
私の購入したマンションは、1~2週間のうちに再販会社による
リフォーム工事が行われてしまう物件だったので、
やはりスピード感を持って意思決定することが必要でした。
早々に結論が出せたので、予定していた工事を止めることができ、
現況で購入することができました。
▼怒涛の8日間
そんな、スピードが重要な中古マンション購入ですが、
私の場合もかなりバタバタと進んでいきました。
Day 1~8をまとめていきます。
Day 1(Sat.) 情報を入手
買取再販会社から、リフォーム工事着工前の情報が届きました。
再販会社の利益を乗せた金額ではあるものの、安く仕入れられたのでしょう、
相場から考えても高くない(むしろ少し割安な)金額でした。
内覧の申し込みもしたものの、土日は先方都合で内覧ができないと。
それでは、できることから進めましょう。
管理書類に目を通し、ストリートビューで周辺を確認します。
以前知り合いが住んでいて、遊びに行ったことがある場所だったので、
その時の記憶を思い出しながら見ていきます。
うん、場所は申し分ない。管理面は資料を見る限りでは及第点ですね。
この時点で、私は購入をほぼ決意しました。
Day 2(Sun.) 家族会議
とは言え、自分だけで決められるものではありません。
住む場所が変われば生活が変わるし、保育園も変わるし、
クリアすべき課題はたくさんあります。
大きなテーマとなったのは「子育て」と「お金」でした。
「子育て」については保育園を移すことができるのか、という問題。
区が変わるので、引越し後は転園しなければいけませんが、
ちょうど4月の入園に合わせることができそうですし、
世帯年収が低いのでどうにかなるだろうという結論に至りました。
「お金」については、現状よりも費用の負担が大きくなるので、
それなりの覚悟が必要です。
収支のバランスを見ながら、詰めていきましたが、
うん、なんとか大丈夫そうです。
余裕ではないけど、無理はなさそう。
住みながらも、日中はスペースマーケットで回すなど、
家に稼いでもらうという手段もありそうですし、いけますね。
Day 3(Mon.) 内覧、事前審査の記入
やっと見にいけます。仕事を早めに切り上げ、現地へ。
想像以上にボロボロ。このままでは100%住めないし、
表層リフォームくらいでは太刀打ちできませんね、これは。
フルスケルトンからリノベーションするつもりなので、
まぁ、こんなんでも構いませんね。
写真ないですが、トイレに寄せ書きとかされてて、若干恐怖を覚えます。
帰宅し、私と奥さんで銀行の事前審査書類に記入します。
いくら気に入っても、事前審査が通らないことには買えません。
今回夫婦で収入合算という形をとるので、奥さんの分も。
直近の源泉だと育休の期間もあり額面が小さくなってしまうので、
今年に入ってからの給与明細を全て印刷、銀行に提出しましょう。
Day 4(Tue.) 買付の提出、事前審査の開始
朝一で売主の再販会社の元へいき、打ち合わせをしました。
再販会社が元の売主から買い取った背景であるとか、
権利関係など物件に問題がないか確認し、
持参した買付証明書を提出、銀行の審査用紙の写しも渡し、
事前審査が通ったら週末に契約する約束を取り付けました。
職場に着くとすぐに銀行へ審査書類をFAXで送り、
担当者に電話を入れました。
奥さんの収入の件なども今年の見込み額で見てもらえるよう相談し、
木曜日までには結論を出してもらうようにお願いをしました。
Day 5(Wed.) 両親への報告
仕事終わりで実家に行き、家を買うことを報告します。
意外とあっさりした反応でした。
今の家から実家までが近いだけに、引越して少し離れることに対して
寂しがったりするかなと思ったのですが。。
Day 6(Thu.) 事前審査の通過
外出中に銀行から電話があり、
事前審査の承認が降りたと報告を受けました。
よかった、これで無事に買えます！
早速売主に連絡し、契約の準備を進めてもらいます。
ちなみに、保証料は金利上乗せの条件がついたので、
金利は+0.2%上がってしまいましたが、
その分決済のタイミングでの支出は抑えられるので
まぁよかったのかなと思います。
Day 7(Fri.) 契約準備
契約準備をいうものの、売買契約に際して準備するものはごくわずかで、
身分証・印紙・印鑑くらいです。
あと、忘れてはいけない手付金。
なかなか現金で見ることのない大きなお金ですが、
これを引き出して、当日持っていかなければいけません。
不動産の世界ってやはり独特ですよね。
札束持っていかなきゃいけないなんて。。
今回売主の再販会社と私の直接の売買なので、
仲介手数料は発生しません。
Day 8(Sat.) 売買契約
契約は18時から。
仕事を済ませて、売主のオフィスに向かいます。
重要事項説明と売買契約をささっと終わらせ、手付金を渡します。
これも意外とあっさりと終了しました。
なんというか、「家を買ったぞ」的な高揚感はさほどなく。
それよりもこれからリノベーションするので、
それに対するワクワクと、素敵な家ができるかの不安が半々くらいでした。
住宅購入を考えていた訳ではなく、物件探しをしていた訳でもないのですが、
気づけば、8日間で家を買っていました。
▼不安はなかった？
正直、不安という不安はほとんどありませんでした。
中古マンションは「立地」と「管理」が大事という前提のもとで、
エリアや金額・広さが自分たちのライフスタイルに合うかどうかだけを
考えればいいので、そんなに難しいことでもないのかなと思います。
逆にいうと、中古マンションを選ぶ際に、
「管理状態」や「将来の資産性」を重視するという軸があったからこそ、
不安になることなく進められたのかもしれません。
慌ただしく、怒涛の8日間ではあったものの、振り返ってみると、
割と感情の起伏も少なく、あっさりと進めていたみたいですね。
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実は、もうこれ1ヶ月も前のことになります。
昨日ちょうど決済も終わり、無事に所有権が私に移りました。
本当の意味で家を買った状態になった訳です。
売買契約のあと、リノベーションについての打ち合わせも始まり、
すでに色々と決まってきています。
次回以降で、リノベーションについても書いてきますので、乞うご期待！
では、また会いましょう。
