老後の生活は住まい次第?〜ライフプランにおける住まいの役割〜

皆様こんにちは。
中古マンションマンです。

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。 

 

年度の変わり目も近づき、引越しシーズン突入ですね。

何かと「住まい」について考えることが多いこの時期ですので、

もう一歩踏み込んでみましょう。

 

今日テーマとして掲げるのは、

ライフプランにおける住宅資金の果たす役割

です。

 

様々な支出の中でも、死ぬまでずっと必要になるのが住宅費用です。

賃貸だろうと持ち家だろうと住むためのお金はかかり続けます。

そんな、重要な住宅費用だからこそ、活かすも殺すもあなた次第、

しっかり考えていきましょう。

 

1. ライフイベントとお金

生きていくためには日々お金がかかりますが、大きな出費というと、

・結婚費用

・出産費用

・教育費用

・老後費用

・住宅費用

にまとめられると思います。

その中でも教育・老後・住宅は人生の三大支出と言われたりします。

 

それぞれ見ていきましょう。

結婚費用

まずは、結婚式・披露宴・新婚旅行など合わせた、

結婚に関連する費用を見てみましょう。

 

ゼクシィの調べによれば、

婚約から新婚旅行までの費用は、全国平均469.7万円

だそうです。
中古マンションマンはここまでかかりませんでしたね。
 
また、この数字の中からご祝儀や親御さんからの援助が
引かれますから、負担はもう少し減るかもしれません。
 
参考:結婚費用の項目と相場|親ごころゼクシィ

 

出産費用

出産費用は、厚生労働省の数字を引っ張ってきましょう。

 

平成26年の資料を見ると、約49万円ほどになるそうです。

42万円の出産育児一時金があるので、

実際の負担は数万円程度で済む家庭も多いでしょうね。

 

参考:厚生労働省保険局

 

教育費用

ここからが三大支出ですね。

 

教育に必要なお金は、公立・私立の差や習い事の有無など

ばらつきが大きいとは思いますが、一旦文部科学省の数字を

引っ張ってきましょう。

大学卒業までに各家庭が負担する平均的な教育費は,公立の幼稚園から高校まで在学し国立大学に進学した場合が約1,000万円,それらが全て私立の場合で約2,300万円に上ります。

というように、大学まですべて国公立の場合でも、

ざっくり1,000万円というところになりますね。

 

教育にはお金がかかりますね。

特に大学入学時の負担が大きいので、

ファイナンシャルプランナーの方と相談すると、

ひとつ目のゴールは子供の大学入学に設定される事が多いようです。

 

参照:第1章 家計負担の現状と教育投資の水準:文部科学省

 

老後費用

「生きることのリスク」という、

何とも生きることが辛くなりそうな言葉を聞くことがあります。

生きるためにどうしてもお金はかかりますからね。

 

総務省の家計調査年報を見ると、世帯主が65歳以上の

世帯人数2人以上の世帯における毎月の消費支出額は、

約25万円になるそうです。

(参照 表Ⅱ-1-1)

 

毎月25万円だと、1年間で300万円、

65歳から80歳の15年間だと、単純計算で4,500万円が必要になります。

 

参照:総務省 家計調査年報概況

 

住宅費用

生きている間、よほど特殊な理由がない限り、

どこかに住んでいることになります。

実家かもしれないし、賃貸マンションかもしれないし、

持家かもしれないし、老人ホームかもしれないし。

 

独立してから、死ぬまでに負担する住宅費用も人によって

バラバラになるので、一旦「住宅購入費」を採用してみましょう。

住宅金融支援機構が発表した、首都圏のマンション購入者の

平均購入価格を見てみると、約4,851万円となっています。

 

参照:住宅金融支援機構 2015年度利用者調査 

  

2. 特に読めない「老後資金」

上の項で出てきた数字をまとめると、

・結婚費用 → 約470万円
・出産費用 → 約49万円
・教育費用 → 約1,000万円~
・老後費用 → 約25万円/月
・住宅費用 → 約4,851万円

という感じです。

 

この中で、特に大きな支出となるのは、

やはり教育・老後・住宅の三大支出ですね。

「教育」と「老後」の費用については、

学資保険に入ったり、生命保険に入ったり、

投資で積み立てたりして備えることになりますね。

 

ただし、老後費用というのが厄介なもので、

いつまで生きるかわからないし、毎月の支出とは別に、

突発的に、緊急的に大きなお金が必要になったりします。

 

例えば、老人ホームに入ることになったらどうでしょうか。

場合によっては入居に際し、数百万~数千万円の入居一時金

が必要になるケースもあります。

例えば3,000万円の貯蓄があっても、あっという間に大半が

無くなってしまう事もあり得ます。

 

実は、この不安定な老後資金を捻出するために、

住まいに支払っているお金はとても重要です。

毎月しっかりと資産を積み立てることで、

いざ老後にお金が必要になった時に、

あっという間に大金を作ることができます。

 

3. 「住まい」の選択肢

上で述べたように、住宅資金は老後資金に流用することができます。

ですので、住まいの選び方というのが肝になりますから、

どのような選択肢があるのか考えてみましょう。

 

・ずっと賃貸

新築マンション購入

・戸建住宅購入

・中古マンション購入

 

というように分類でき、大きく分けると「賃貸」か「購入」。

購入の中で「新築マンション」「戸建て」「中古マンション」

という風に分類してみました。

それぞれ見てみましょう。

 

ずっと賃貸

まず考えられるのは、ずっと賃貸に暮らすという選択肢です。

当然、住宅を不動産資産とすることはできませんが、

ライフスタイルの変化に対応しやすいので、

状況毎に必要な場所や広さを吟味し、

ランニングコストを減らすことはできます。

 

ただし、家賃はあくまで掛け捨てなので、

ランニングコストを抑え多分で計画的に資産を蓄積・運用する必要があります。

歳を取ってからの生活資金のショートだけは避けなければなりません。 

 

新築マンション購入

住宅を購入する、ということを考えた時に、

真っ先に思い浮かぶのはこれかもしれません。

東京の湾岸に建ち並ぶタワーマンションなんか憧れますよね。

 

実際、都心部の大型マンションを購入する資力があるのならば、

新築マンションを買うというのは賢い選択だと思います。

価値の目減りがあったとしても、まとまった不動産資産を持つことができますからね。

一点気をつけるとすれば、自分がこのマンションの資産価値を維持する

(=高く売れる状態を保つ)

ということは意識しないとスラム化する可能性もあります。

管理組合がゼロから立ち上がるわけですから、ひどい方向に走っていく可能性もなくはないですもんね。

 

都心部から離れたエリア、駅から離れたエリアで新築マンションを買うのならば、

毎月返済している住宅ローンは掛け捨ての家賃とほぼ同等と考えた方がよいでしょう。

資産でもなんでもなくなる可能性があります。

以前の記事でも吠えました。

chukomansionman.hatenablog.com

 

戸建住宅購入

夢のマイホーム、というと戸建のイメージになりますね。

容易に売却できる場所で土地・建物を所有するのであれば、

いざという時にまとまったお金が手に入るので所有する意味があります。

 

あるいは、暮らしの満足度を上げるため、と割り切って建物にお金をかけ、

土地は安く済ませるという選択もあり得ます。

それはそれであるべき住まいの形でしょう。

 

一番救えないのが、「土地を持っていれば資産になりそうだから」と、

中途半端な場所に建売のペンシルハウスを買ってしまう人ですね。

人口減・高齢化が約束されている日本ですから、将来の売り貸しは苦労するでしょう。

そもそも、住宅用地としてこれ以上分割できないサイズまで

小さくなっているのがペンシルハウスですから、

業者が買ってくれる、ということも期待しにくいですね。

 

中古マンション購入

そして、中古マンションです。

中古マンションは購入時と売却時の価値の目減りを小さくできる、

という点での安心感はあります。

経年による価値の変動が少ないので、安定性という面では評価できるでしょう。

 

新築・戸建と比べて流動性はどうかと言えば、ケースバイケース。

好立地かつ管理状態も良好なマンションであれば、

たとえ現在築年数が古かろうがスピーディに売却できる可能性は高いです。

 

ただし、ある程度立地を捨てて中古マンション購入を考えるのであれば、

築年数が経ち価格が下がりきったもの、かつ、管理良好なもの、

を選ぶ必要があるでしょう。

 

立地を捨てる以上流動性が低くなることも見越し、

それでもなるべく売却時の損が出ないよう、

パイは少なくても、買取業者含めて誰かが買う物件であれば、

さほど困ることはないでしょうね。

 

4. それなら中古マンション

それぞれのケースを見てきましたが、今回のテーマである、

ライフプランにおける住宅資金の果たす役割

 という面で見ると、「老後資金」を確保するため、という側面が強くなります。

子育て真っ盛りの時に家を売却して教育資金を得ることは現実的では無いですし、

そもそも購入時の予算組みを間違えているということですからね。

 

老後資金を確保するために一番大切なのは「流動性」です。

必要になった時にすぐに現金化できないと困りますものね。

その次に来るのが「安定性」です。

購入した金額になるべく近い価格で売れると不動産を所有している

ということのお得感が大きくなりますよね。

 

流動性・安定性の2点を考えると、考えられる選択肢は2つあります。

ひとつは、新築・築浅の「超」好立地のマンションを購入する。

もうひとつは、中古の好立地のマンションを購入する。

の2つです。

 

新築である以上、経年での価格変動を考えると、安定性には劣りますが、

それでも「超」好立地、例えば目黒駅前に開発中のマンションなどは、

経年での価格変動は少ないことが見込まれます。

数十倍の募集倍率を誇るマンションですし、

ターミナル駅の駅前のマンションだという稀少性が高いですから、

そういうものを持つというのは、資産性という意味でもいい選択だと思います。

 

ただし、「超」好立地なので金額が高いことだけはネックです。

普通のサラリーマン世帯が簡単に手が届く金額では無いというのは、

正直なところだと思います。

 

であれば、好立地の中古マンションは一般的な選択肢として

受け入れやすいのでは無いでしょうか。

価値の安定性については、購入時と売却時の目減りが小さければいいので、

「超」好立地である必要はありません。

人が大きく減らないであろうエリアで、かつ、駅から徒歩圏内であれば、

そこそこ人気のエリアであれば価値の下落も小さく、

スピーディに売却できる可能性も高いです。

少なくても、中古流通が当たり前になりつつある、

現状の首都圏ではそのようなものは次々に売れています。

 

無理に住宅購入の予算を上げなくても、

無理のない予算に見合うエリアを見つけてあげればいいのです。

中古なので選択肢はたくさんありますからね。

 

これから中古流通が加速されることは目に見えてますから、

立地だけでなく、マンションそのものの状態も重要性が増し、

立地◯・管理◎みたいなマンションが評価されるでしょう。

 

5. まとめ

長くなったので、まとめます。

 

住宅にかけるお金は老後に備えた積み立てになるので、

将来価値が下がりにくく、売れやすい住まいを持ちたいものです。

しかし、超好立地の新築はとても価格が高いのも事実なので、

超がつかなくとも好立地で管理の良い中古マンションを選べば、

老後への備えとしては十分と言えるでしょう。

 

おまけで付け加えるとすれば、中古マンションであれば、

リノベーションなどでそれぞれの暮らしに合わせた住まいづくりができ、

日々の暮らしの満足度も向上させることもできるかもしれませんね。

 

賃貸でも購入でも、死ぬまで暮らしのベースとなる住まいですから、

毎月の住宅費をうまく活かして、将来の備えとしたいですね。

 

では。

東陽町をお散歩してきたよ③

皆様こんにちは。

中古マンションマンです。

 

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

東陽町をお散歩しながらみてきた中古マンションを、

前回・前々回の投稿でご紹介しましたが、

最後にまとめということで、地図に落としてみました。

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赤い星印がブログで取り上げたマンションですね。

羅列すると、こんな感じ。

 

・メトロハイツ東陽

パイロットハウ東陽町

・三井東陽ハイツ

・イトーピア東陽町

・ファミリータウン東陽

・秀和東陽町レジデンス

東陽町ハイホーム

東陽町住宅

・南砂住宅

・マンション東陽町

 

うーん、実に魅力的な顔ぶれですね。

 

えっ?中古マンションマン的オススメですか?

迷うところですが、、、個人的には、、、強いて言うなら、、、

イトーピア東陽町とかバランスが取れてて好きですね。

リバービューも割とポイント高かったりします。

 

それから、地図中の青い星印は、今回紹介しきれなかった、

東陽町の有望中古マンションたちです。

こちらも羅列していきますか。

 

東陽町サニーハイツ

・ライオンズマンション東陽町第3

・秀和第二東陽町レジデンス

・秀和第三東陽町レジデンス

・秀和第四東陽町レジデンス

東陽町ガーデニア

・エクセル東陽町

ウィンザーハイム南砂

 

おぉ、これらもまた存在感のあるマンションばかりですね。

ウィンザーハイム南砂以外はいずれも東陽町駅1km圏内なので、

徒歩にしても15分はかからないマンションたちですね。

駅の近くにこれだけ魅力的なマンションが立ち並ぶ街、東陽町

これでも、まだ一部ですから、散策しがいがありますね。

 

個人的には、貨物の線路越しの東陽町ガーデニアの眺めも好きですね。

線路の向かい側に立っている都営アパートと見比べて、

「やっぱガーデニアきれいにされてるな〜」と優越感を味わうのもいいかも。

 

ウィンザーハイム南砂は無理やり東陽町に入れてしまいましたが、

ここのマンションもいいですよね。

スーパーも近いし、アリオ北砂も近いし、何より砂町銀座商店街に近い。

生活するには良い条件ですし、駅からの距離が少しある分、

マンション自体の価格もお求めやすくなりますね。

(あとは豊住線の開通を願いたいですよね、、、)

 

 

マンションの名前を並べるだけの内容になってしまいましたが、

この中でも特に気になるマンションについては、

後々掘り下げていきたいと思います!

 

それでは、さようなら。

東陽町をお散歩してきたよ②

皆様こんにちは。

中古マンションマンです。

 

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

あぁなんと、だいぶ日が空いてしまいましたが、

中古マンション日和だったので東陽町に行ってきたお話しでした。

chukomansionman.hatenablog.com

 

東陽町駅前の「メトロハイツ東陽」から始まって、

パイロットハウ東陽町」「三井東陽ハイツ」

「イトーピア東陽町」「ファミリータウン東陽」

と回ってきました。

 

この辺りだと、新築マンションが2件立て続けに建ちますね。

住友不動産の「シティテラス東陽町」と、

野村不動産の「プラウド東陽町サウス」ですね。

www.sumitomo-rd-mansion.jp

www.proud-web.jp

 

はっ、中古マンションマンのくせに新築マンション紹介してしまった。

新築マンションが建つと周辺の中古相場あがってしまいますから、

はやめにこの辺りの中古マンション買っていた人は羨ましいですね。

 

さて、ここからは駅の北側を回ってきたので、早速いってみましょう!

 

秀和東陽町レジデンス

第二の方が見栄えがいいのでは、という声も聞こえてきそうですね。

 

東陽町には4つの秀和レジデンスがあるのですが、

全部回るとそれだけで数が増えちゃうので、

申し訳ないのですが、秀和東陽町レジデンスだけ。

 

この秀和レジデンス、何と言っても、

四ツ目通りから深川高校越しに見る姿が素敵です。

(写真はもっと寄りで撮ってますが。)

秀和らしい表情がしっかり出てますね。

クセの少ない秀和もありますが、ここはクセ強めですね。

 

1972年11月竣工ですから、現在築44年ですね。

ヴィンテージ感がありますが、古っぽさは感じないです。

さすがの秀和レジデンスですね。

戸数は151戸もあるんですか、そうでしたか。

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東陽町ハイホーム

次は、東陽町ハイホームを見てみましょうか。

区役所のすぐ目の前なので、江東区に住んでいる人は、

通りかかった事があるかもしれませんね。

 

このマンションはどちらかというと可愛い方でしょうか。

赤のラインや柵の模様など、お洒落感があります。

管理も行き届いているようで、ゴミ置場なんかもきれいに

整理整頓されているようです。

 

小さめのサイズのお部屋が多いので、戸数は272戸もあります。

こちらも1974年2月竣工なので、築43年と結構な古株です。

本当に綺麗な外観なので、そんな感じしませんけどね〜。

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東陽町住宅

東陽町は古い中古マンションが多いエリアですが、

北側の方がより早くマンション用地として開発されたのですね。

次にご紹介する東陽町住宅も1973年9月竣工で築43年を迎えてます。

 

390戸の巨大コミュニティで、敷地内には中庭、

というか公園が整備されています。

駅からマンションまでの道中にSEIYUやタイヨーがありますから、

毎日のお買い物はとても便利そうですよね。

ここまでくると親水公園もすぐそばですし、暮らしやすそう。

 

秀和やハイホームと比べると、やや古さを感じるかもしれませんね。

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南砂住宅

ここに関しては、前に好きなマンションとして紹介したので、

そちらの記事をご覧下さいませ。

chukomansionman.hatenablog.com

 

とにかく大きなマンションなので、東陽町をウロチョロする際には

灯台の役割を果たしてくれます。

ただし、注意しなければいけないのは、一番目立つ2号棟が

「く」の字型だということ。

それを忘れると自分の場所を見誤ります。

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マンション東陽町

最後に葛西橋通り沿いまで行きましょう。

マンション東陽町を見たら駅に戻ることにしましょうか。

1979年7月竣工、築37年なので、今日見てきた北側の中では若いですね。

197戸の大型マンションです。

 

このマンションのポイントは、可愛い黄色のアクセントカラーです。

こういう作りのマンションだと、どこも似通った外観になるので、

勝負は何色を入れるかですよね。

 

葛西橋通りの音は気になるかもしれませんが、

その分日当たりはいいし、ついでに隣は親水公園だし、

うーん、音をさほど気にしない人にはいいですね!

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ふぅ、結構歩いた気がしますが、一番遠いマンション東陽町でも、

駅徒歩12~13分ほどです。

狭いエリアにたくさんの中古マンションが集まっていますから、

やはり「中古マンションの聖地」

あるいは、「中古マンションの楽園」

と言っても過言ではないかもしれません。

 

アクセスもいいし、住みやすいけど、目立たない。

そんな東陽町ですが、この辺りの中古マンションを選ぶ人は、

住まいについてよく考えている人かもしれません。

リーズナブルに快適な暮らしを手に入れられる環境がありますから、

もしかしたらこれから建つ新築で住み始める人も、

ここが中古マンションの聖地であることに気づいて住み変えたりするかも。

 

そんな妄想で盛り上がってしまう、中古マンションマンでした。

いいお散歩でした!

次はどこへ行きましょうか〜、乞うご期待。

 

では。

東陽町をお散歩してきたよ①

皆様こんにちは。

中古マンションマンです。

 

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

少しずつ暖かい日も増えてきて、

春がもうすぐそこまで来ている様ですね。

こんな日には、中古マンションでも見ながらブラブラ歩きたいな。

 

・・・ということで、中古マンションの聖地、

東陽町

にお散歩に来ちゃいました!

 

勝手に中古マンションの聖地だとか言ってしまいましたが、 

中古マンションマン的には、この街は非常に魅力的です。

 

 なんせ、たくさん優良な中古マンションがありますし、

 実は色々なお店があってお散歩していても飽きないし、

 大きな公園・親水公園など緑が豊かですし、

 下町感を味わいたかったら門仲か砂町銀座に行けばいいし、

 ショッピングモールなら南砂町SUNAMOがあるし、

 茅場町とか日本橋おしゃれな食事や買い物も楽しめるし、

 

いいところばかりです。

 

利便性がいいからこそ、住人たちもこの住まいを無駄にはできないぞ、

と築年数の古いマンションでもきちんと管理されているのかもしれませんね。

 

さて、それではさっそく東陽町駅から歩き始めましょうね。

 

メトロハイツ東陽

おぉ、いきなりいいマンションが出てきましたね。

東陽町の4番出口を出たら、もうそこがメトロハイツ東陽です。

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メトロハイツ東陽は、1986年3月竣工のマンションで、

東京都住宅供給公社の分譲です。

戸数も260戸を超える大型のマンションで、

兎にも角にも立地が最高ですね。

ほぼ駅じゃないですか、ここ。

いや〜、住みたい!

 

パイロットハウ東陽町

駅の南側を立て続けに行きましょうか。

まずは、パイロットハウ東陽町

1978年10月竣工、138戸のマンションです。

東・南・西向きのお部屋が配置されていますが、

ここだったら東向きですかねぇ。

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三井東陽ハイツ

お住いの方も売りたがらないみたいですね。

立地も良く、管理・修繕もきちんとしており、

住人の方のマンション愛が伝わってきます。

目の前に新築マンションが建設中ですが、

間違いなく、住環境という面ではプラスになりますね。

前までは居酒屋でしたからね。

 

大規模修繕を3年ほど前に終え、

共用部分・外観はとてもきれいですよ〜!

 

1979年10月竣工、126 戸となっています。

地元の方曰く、昔はこのエリアの富裕層が住んでいたそうです。

なんでも最上階だけメゾネットになっているそうな

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イトーピア東陽町

俯瞰で見ると、面白い形してるんですよね、ここ。

気になる様だったら地図を見てみてください。

 

このマンションも1979年7月竣工と築年数が経っておりますが、

エントランスは古さを感じさせない作りになっています。

500戸近くある大規模マンションですから、

それに恥ない入り口になっています。

リバーサイドなところもいいですよね。

うん、実に立派。

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ファミリータウン東陽

東陽町に住んでいる人なら誰でも知っているでしょうね。

図書館の向こう側の、あのマンションです。

このマンションも、分譲当時はお金持ちが住んでいた様で、

今も分譲当時からの住人の意識が色濃く残っています。

綺麗に整備された公園など、とにかく緑が多いので

メンテナンスは大変だと思いますが、よくやってますよね。

 

ファミリータウンの珍しいところは、広いという点です。

このエリアですと、古いマンションだと60平米前後が中心で、

70平米を超えるお部屋がスタンダードなこのファミリータウンは、

特別な存在と言ってもいいのかもしれません。

 

ひとつだけ難点があるとすれば、フローリングを使用できません。

規約が変わればフローリングの施工も可能になるかもしれませんが、

今の規約では、医者からの診断書を提示するなど、よほどのことがない限り、

フローリングにはできません。

 

1982年竣工で、総戸数はラッキーセブンの777戸です!

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こうやって見ていると、どれも40歳目前のマンションですね。

ですが、いずれのマンションも、行き届いた管理と適切な修繕で、

マンションの質が維持されていることがよくわかります。

同じ40歳でも死にかけのマンションもありますからね。。。

 

こうやっていいマンションを見ていると、

なんだか元気が出て来ますね!

こんな優良なストックがたくさんあるのだから、

どんどん活かして、もっと中古マンションを当たり前に!

 

駅の北側もぐるっと回って来たので、それはまた次回。

 

では!

負動産を残すくらいなら、いっそ借金こさえて死んでくれ

皆様こんにちは。

中古マンションマンです。

 

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

 

ちょっと過激なタイトルで、

どうやってエクスキューズを入れようかと早速悩んでますが、

別に「借金つくれ!」とか「死ね!」とか言ってる訳ではないです。

ただ、住宅を購入するという事は、意図してもしなくても資産を持つ

ということになります。

そしてその資産を、いつかは誰かが引き継ぐことになります。

そんな視点から住宅購入について考えていきますので、

何か気づきがあれば幸いです。

 

 

不動産じゃなくて「負」動産?

まず前提として、ふたつのことをお話ししますね。

ひとつは、「負」動産について。

もうひとつは、相続の基本的な内容について。

 

「負」動産っていう言葉、聞いたことがあるでしょうか?

最近「負」動産に関する色々な記事が書かれているので、

詳しい解説はお譲りしようと思うのですが、

簡単に言うと、

「負債の様な不動産」

「資産にならない不動産」

もっとざっくり言うと、

「いらないのに手放せない不動産」

というのはわかりやすいでしょうか。

 

兄弟姉妹で実家を取り合っていた時代は終わり、

兄弟姉妹で実家を押し付けあっている時代になりました。

「富」動産ではなく、「負」動産へ。

悲しい現実ですが、人口減少、人口移動が進んでいる中、

いくら不動産と言えど、その存在価値を維持するのは

容易なことではないと言えるでしょう。

 

以下の書籍・記事など大変参考になります。

 

『あなたの不動産が「負動産」になる』

 

週刊東洋経済 2017年1月28日号』

  

負動産(不動産神話の崩壊)

www.at-at.jp

 

不動産暴落で「負動産」に!「いまが買いどき」に騙されるな

smart-flash.jp

 

 不動産が負動産になる時代[野口レポート]

souzoku-adv.com

  

相続の承認・限定承認・放棄とは?

もうひとつ、なんだかややこしそうな相続について

初歩的なところだけざっと見てみましょう。

 

相続税基礎控除枠が減らされたぞー、

というニュースも見聞きした事があると思います。

ここも、細かいところはおいておいて、本題に関わるところだけ。

 

相続をする時に、相続人(遺された配偶者や子供たち)は

・単純承認

・限定承認

相続放棄

のいずれかを選択する事ができます。

それぞれの内容を下記にまとめますね。

 

・単純承認

被相続人の一切の権利義務を承継することになります。

なので、資産も負債もまるっと相続します。

相続開始を知った日から3ヶ月すると、単純承認されたことになります。

 

・限定承認

相続財産から被相続人の負債を支払って、余った分を相続します。

逆に負債の方が大きくても、相続財産で返せない分の負債は

承継する必要がありません。

相続開始を知った日から3ヶ月以内に、相続人全員で、

家庭裁判所に申述する必要があります。

 

相続放棄

遺産も負債もどちらも承継しません、ということになります。

シンプルに、何もいらない!という感じですね。

相続放棄は各々の相続人が個別に行えます。

限定承認同様に、相続の開始を知った日から3ヶ月以内に

家庭裁判所への申述が必要になります。

 

相続についてはSUUMO相続というサイトが便利そうなので、

参考にしてみてください。

souzoku.suumo.jp

 

 

負動産なんて「放棄」しちゃえばいい?

ここまで、「負」動産であったり相続であったり、

話の前提となる内容についてつらつら書いてきましたが、ここからです。

 

相続財産は受け取ることもできるし、放棄もできるんでしょ?

だったら、いらない不動産は放棄しちゃえばいいじゃん!

って考えたくなりませんか?

私だったら、美味しいところだけもらっちゃおうかな、

なんて下心が出ちゃうと思います。

 

ところが、相続においては、前述の3種類しかなく、

「これはいる!でも、これはいらない!」

ということはできません。

 

「死んだ父さんの預貯金は兄弟で分けようぜ!」

「でも実家はいらないから放棄しようぜ!」

 

・・・できません。

 

資産性の高い不動産だったら、
「実家を売って、それを兄弟で分け合おうぜ!」
という事ができるのですが、手放したくても手放せない、

それが「負」動産です。

 

実家の売却・片付け・税金・・・・・

「カツオが磯野家を片づける日」

そんな本を読んだ事がある方はいますか?

40を過ぎたカツオが例のあの家の片付けをしていく物語です。

割と面白かったので、気になれば読んでみてください。

 

何らかのきっかけで実家の片付けをした事がある人はわかるでしょうが、

なぜか実家には「何でこんな物取っておくの?」

と嘆きたくなるような代物が次々に出てきます。

実家を売るにしても貸すにしても、放っておくにしても、

ひとまずは片づけをしないと、実家が廃墟一直線になってしまいますから、

何もしないというわけにはいきません。

(片づけてると、タンスの中から現金が出てきたりもしますし。)

 

一生懸命片づけて、その後この家をどうしようか。

色々な選択肢があると思いますが、例えばそのまま放置はどうでしょう。

いやいや、廃墟一直線ですね、やはり。

あるいは、放置した家でよそ者が事件でも起こした日にはたまりませんね。

日本の空き家の推移をみれば明らかなとおり、実際、放置された住宅は

年々増えていますが、できれば放置は避けたい。

 

となれば、とりあえず売ってしまおうというのも手です。

ただ、「負」動産についてお話ししているわけですから、

売るのも容易ではない。

東京で働いて、お休みの日に地元に戻って不動産屋さんと

打ち合わせをしたり、少しでもよく見えるように、

お部屋の掃除をしたり、なかなかゆっくり休めませんね。

 

そうこうしている間にも、あくまで不動産は資産ですから、

固定資産税は掛かってくる訳です。

すごく迷惑な存在なのに、お金だけ取られちゃうなんて、

何ともしんどいですね。

税金のことを考えると更地にもなかなかできないし。

 

いっそ借金こさえて死んでくれ

と、そんな「負」動産を相続したつもりで考えていると、

ふと、こんなことを思ったりするかもしれません。

 

「いっそ、相続放棄してしまえばよかった。。」

 

とは言え、他の資産との兼ね合いもありますから、

相続放棄をするのも簡単ではありません。

そんなことが頭によぎると、次にはこんなことを考えるかもしれません。

 

「いっそ、負債の方が多ければバサッと相続放棄できたのに。。」

 

「負」動産といえど、土地・建物は負債ではなく資産ですから困りもの。

被相続人が借金まみれで、

 

「お前からの相続なんて俺は関わりたくねぇんだよ!」

 

とか、思い切って言えたならどんなにか気持ちが楽になるでしょう。

 

繰り返しになりますけど、「借金つくれ!」「死ね!」

と言っているわけではないですよ。

でも、「負」動産を相続したらどうなるのか、妄想をしていくと、

辛いですけど、いっそ借金ごと気持ちよく相続放棄できたらな、

なんて思ってしまうかもしれません。

 

と、いう訳で

住宅を購入するという事は、不動産資産を手に入れるという事です。

そして、それは世代を超えて受け継がれていくことになります。

であるならば、住宅を購入するときには、30年後、40年後、50年後、

あるいは、自分の人生が終わるときのことまで想像を膨らませて、

しっかりと考えていただきたいです。

 

当然未来を正確に読むことはできないし、

思った通りに事が運ぶほど世の中は甘くないとは思います。

ただ、人口が減っていますよね、高齢化が進みますよね、

と確定づけられた未来もあるわけですから、

そんな未来を見据えた上で住宅購入について向き合っていただけると、

子供のため・孫のためになるかもしれません。

 

自然の豊かなところで、

広いお庭があるお家で、

子育て世代が多い環境で、

のびのびと子供を育てたい、

 

という考え方は、もしかすると、

長い目で見たときには、子供の幸せにはならないかもしれません。

 

住まいの在り方に、正解はないと思います。

人それぞれの価値観に基づいて、住まいもそれぞれです。

それでも、住宅購入は大きなお買い物ですから、

なんとなくの知識・フィーリングで大きな決断をすることが無いように、

きちんと考えていただければと思います。

 

あれ、中古マンションの話が出てきませんでしたね。

 

まぁいいか、それではまた会いましょう。

管理費・修繕積立金がイヤだから戸建がいいという人がいるけれど

皆様こんにちは。

中古マンションマンです。

 

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

 

住宅購入を考えるとき、色々な選択肢がありますよね。

中古マンションマン的には、都市生活者(首都圏に限らず)は

中古マンションを買うのがオススメですが、

とは言え、家の買い方については悩むところだと思います。

 

中には、戸建に住みたいという人もいますね。

ただ、自分たちの理想のライフスタイルを熟考した上で

戸建に住みたいと結論づけるのであればいいのですが、中には、

 

 ・「家を持つ=戸建を買う」という既成概念に囚われている人

 ・管理費や修繕積立金がかからないから戸建がいい

 

というような、トンデモナイ理由で戸建を求める人もいます。

今回は、後者の管理費・修繕積立金というところについて書いてきます。

住宅購入を考えている方は参考にしていただければ。

 

本当にモッタイナイお金なの?

トンデモナイ話に聞こえますが、

「管理費・修繕積立金」というランニングコストがかからないから、

という理由で戸建に気持ちが傾いている人は割と多いように思います。

なので、まずは、建物の維持管理の実際について考えてみましょう。

 

実際にシミュレーションしてもいいのですが、

戸建vsマンションの比較はよく行われていますから、

他の記事を参考にしていきましょうね。

 

例えば、LIXILリアルティ.comによれば、

マンションVS戸建て、生涯コストは同じくらい

と結論づけています。

purchase.lixilrealty.com

 

さくら事務所の田中歩さんの記事もとても参考になります。

戸建住宅のライフサイクルについての論文をもとに、

月額3万円程度の修繕積み立てをしながら適宜修繕していけば、

一定の価値を保ちながら長く住宅を使うことができる

ということを指摘しています。

style.nikkei.com

 

これらの記事を一言でまとめますと、

戸建もマンションも修繕にかかるお金は変わらないよ!

ということが言えると思います。

管理費・修繕積立金という名目で毎月積み立てられるか、

自身で貯蓄をしていくか、という違いですね。

 

ただし、これはあくまで必要な「お金」の話であって、

かけたお金がどれくらいの価値を持つのかという点については、

戸建とマンションの修繕において大きな違いがあったりします。

その辺りも見ていきましょう。

 

未然に防ぐか、事後に対処するか?

家は路上に放置されている。

セコムのCMで、こんなコピーがありました。

 

セコムなので、当然セキュリティについてのコピーなのですが、

私はそれを見て、

確かに建物って雨ざらしだよな、雨に弱いのに...

ということを感じました。

 

木だって雨に弱いし、鉄筋コンクリートだって雨に弱い。

それでも路上に放置されて雨ざらしになるしかないのが、

住宅の宿命と言えます。

 

であれば、建物を維持するために最も重要なことは何かと言えば、

雨との戦いだと言っても良いかもしれません。

(いや、少し言い過ぎな気もしますが。)

 

戸建とマンションの修繕で大きく違う点は、

 ・何かが起こってから問題に対処するのか(戸建)

 ・何も起こらないように計画的に予防するのか(マンション)

といったところになると思います。

 

雨との戦いについて言えば、

ほとんどの戸建住宅は雨漏りが起こって初めてその対処に乗り出します

一方でマンションについて言えば、プロの管理会社が作成した、

長期間にわたる修繕計画に基づいて、建物を維持するための修繕が行われます

例えば、5〜6年に1度行われる屋上防水であったり、

10〜15年に1度行われる大規模修繕(壁面防水)だったりします。

 

そのままで価値を保てますか?

中古の価値が見直されている、という話を耳にすることが増えてきました。

ただし、何でもかんでも「古くても良い」とは国としても考えておらず、

いいものはいい、ダメなものはダメ、と評価が二極化することが予想されます。

 

高いお金を払って手に入れた住宅ですから、

できれば価値を保ちたいと思うのは当たり前の気持ちだと思います。

ただ、建物の維持管理について何も考えずに住み続けると、

気付くと価値を下げる結果になるかもしれません。

 

というのも、「住宅履歴」の重要性が増しているからです。

きちんとしたメンテナンスがされてきたのか否か、

客観的な資料としての「住宅履歴」の内容が建物の評価対象として

より重要視される未来が容易に想像できます。

ホームインスペクションを促す法改正も行われましたからね。

www.fudousan.or.jp

 

戸建であれば、自身の判断で「何も修繕しない」ということも可能です。

しかし、二極化が進む中古住宅流通において、

価値を保つことを考えると「何も修繕しない」という選択は

なかなか現実的ではないと言ってよいでしょう。

 

プロに任せっきりでも大丈夫?

とは言え、マンションだからプロに任せっきりでいいわけではありません。

適正な管理がされているのか、住人全体=管理組合としても

目を光らせる必要はあります。

 

最近話題になったこんな記事もありました。

www.reform-online.jp

 

「管理会社=プロ」と「管理組合=素人」で進めていくマンション管理では、

管理組合としても高い意識を持つことが大切です。

例えば、管理組合向けのコンサルティングサービスを活用するのも

ひとつの対策と言えるでしょう。

www.s-mankan.com

 

 

戸建を買うこと、建てることは別に悪いことではありません。

ただ、もしも「ランニングコスト」という点で戸建を検討しているのであれば、

大きな買い物ですから、しっかり考え直した方が良いでしょう。

 

それでは。

大倉山ハイム@大倉山

皆様こんにちは。

中古マンションマンです。

 

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

本日は東急東横線大倉山駅」10分ほどに位置する、

大倉山ハイムをご紹介します!!!

 

おそらく、これまで書いてきた、

宮前平富士通ハイツ

南砂住宅

よりは少しだけメジャーな気もします。

「このマンションに住みたい!!」

と切望する方もいたりしますからね。

 

大倉山ハイムは、全8棟からなる大型の集合住宅で、

1〜2号棟と3〜8号棟で管理組合が分かれています。

竣工時期もズレがあり、

1〜2号棟は1973年築なので、現在築44年

3〜8号棟は1979年築なので、現在築38年

となります。

 

築年数を重ねたマンションではありますが、

大倉山のランドマークとも言えるマンションだと、

個人的には思っています。

 

そんな大倉山ハイムについても、

魅力を3つに絞ってご紹介しようと思います!

 

1. 抜群の管理状況!!

管理の良さは、一番の魅力でしょうね。

1〜2号棟は築40年を超えますし、

3〜6号棟も築38年と、決して若いマンションではありません。

しかし、外観や共用部分の綺麗さは、その古さを感じさせません。

いや、団地のような外観からは、「古さ」自体は感じるかもしれませんが、

現地を見れば、いい古さ、ヴィンテージ感を覚えることでしょう。

 

丁寧に整備された中庭や、歩道と建物の間の植木。

中では楽しそうに遊ぶ子供達の声が響きますし、

すれ違うたびにきちんと挨拶をする住人が多いのもとても好印象です。

住んでいる人もこのマンションを愛しているのだろうな

となんだか幸せな気分にさせてくれます。

f:id:chukomansionman:20170214142918p:plain

 

もちろん、魅力は外観や中庭だけではありません。

お部屋の中に入ってからも、その快適さに驚くことになるでしょう。

冬でも暖かいし、外からの音も全く気になりません。

そう、何を隠そう大倉山ハイムは、前回の修繕で

「玄関ドア」と「窓サッシ」の交換を行なっているのです。

古いマンションだと、なかなかサッシにまでは手をつけられず、

居住者の負担でインナーサッシを取り付けるケースも多いですが、

大倉山ハイムは、全戸のドア・サッシを修繕積立金を使って、

入れ替えるということができたのです。

 

なんとなくの要望で、適切な修繕を置き去りにして、

ドア・サッシの交換に手をつけるマンションもたまにありますが、

大倉山ハイムはそうではなく、見事に計画的に修繕を行なっています。

生まれ変わったらこんなマンションになりたいな、とさえ思います。

 

そのしっかりとした管理が評価され、

第25回BELCA賞ロングライフ部門の受賞建築となっているそうです。

第25回BELCA賞

  

2. ペットも飼えちゃう!!

古いマンションですと、ペットが飼えない場合が多くあります。

しかしながら、大倉山ハイムはペットの飼育が可能です。

たしか、ワンちゃんですと、中型犬2匹以内とか、

それくらいの条件だったと思います。

 

小型犬でなく中型犬が、しかも2匹も飼えるマンション自体多くないので、

この点だけを見てもとても希少価値の高いマンションだと言えそうです。

 

ワンちゃんのお散歩コースもいろいろあり、

近場であれば中庭を含め大倉山ハイムの敷地内をお散歩。

あるいは、鶴見川がすぐ近くにありますから、

河川敷をテクテク歩いて行くのも気持ち良さそうです。

大倉山駅の方まで行けば、大倉山がありますから、

少し負荷をかけたお散歩をしたいときは、

一番上まで坂を登って行くのもいいかもしれませんね。

 

3. 衰えることない人気!!

大倉山ハイムは、この3年くらいだけで見ても、

売買価格がガツンと上がっているようです。

以前であれば、もしかしたら2,000万円そこそこで

70平米弱のお部屋が買えたかもしれませんが、

最近では3,000万円を下回って出ることは少ない印象です。

 

大倉山ハイムの価格高騰は決してバブル的なものでなく、

中古マンションの一般化が進んだことで、

改めてその価値が見直されているのだと思います。

 

 大倉山住みやすい街ですし、

 その中でも人気の学区に位置するマンションですし、

 旧耐震の建物ですが、現在の耐震基準を満たしていますし、

 (つまり適合証明を取得すれば住宅ローン控除も使えます。)

 ペットも飼えますし、

 横浜駅までも歩けますし、

 (つまり、新幹線が使えます。)

 将来の売り貸しの不安もないですし、

 

なんというか、ネガティブなポイントが実に少ないマンションです。

もちろんオートロックなどはありませんが、

住人同士のコミュニケーションが取れていることが何よりの防犯となります。

個別のお部屋については、様々なIoT機器がありますから、

そういうものの組み合わせでセキュリティを確保した方が、

オートロックだから大丈夫みたいなエセセキュリティよりずっと効果があります。

 

 

書けば書くほど好きになるマンションです、大倉山ハイム。

 

皆さんも大倉山に訪れた際は、チェックして見てくださいね。

 

では。