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リノベ?そのまま?中古マンションにどう住まう?③

皆様こんにちは。

中古マンションマンです。

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。


さて、前回の予告の通り、
リノベ?そのまま?中古マンションにどう住まう?
というテーマのまとめをしようと思います。

1回目は、「そのまま」「リノベ済み」「リノベする」
それぞれのメリット・デメリットや、
どんな人に向いているのか、ということについて書きました。

chukomansionman.hatenablog.com


2回目では、それぞれの住み方について、実際の物件を当てはめて
リアルな数字を見てみました。
乱暴なシミュレーションで怒られそうですが。。

chukomansionman.hatenablog.com


3回目となる今回は、これまでのお話をまとめて終わりたいと思います。

 

それぞれのメリット・デメリット

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「住まい」や「暮らし」 を大切にしたい、
という人にとっては、そのまま・リノベ済みは物足りないかもしれません。
いい中古マンションを手に入れて、自分たちらしく作るというのが
一番いい家の買い方になるでしょう。

お部屋の中よりも、「外観」や「施設・設備」を重視したい方は、
そのまま住めるような中古マンションに住むのが良いでしょう。
いくらリノベーションでお部屋の中を綺麗にできても、
外側までは個人ではできませんし、共用部分の設備という面では、
古い中古マンションは築浅の中古マンションには勝てません。

希望のエリアに住みたい、でも予算的に難しい、、、
という人はリノベ済みに住むのが満足度が高くなるでしょう。
業者が簡単にリフォームしたようなものであれば、
築浅やフルリノベーションをする場合に比べて割安感があります。
工事や仕様の質の低さ、見えない部分が不安であるというデメリットは
この際気にしないことにしましょう。

 

実例を見てみると

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中古マンションマンが大好きな東陽町を例に、
そのまま住める築浅、リノベ済み、リノベ向きの現況物件を、
それぞれ実際に売りに出ている情報からピックアップしてみました。

東陽町駅徒歩10分以内という点は全て共通しているものの、
立地も規模も厳密には条件が違います。
ですから、単純にこれらを比較するのも乱暴な気がするのですが、
とは言え、築年数の差で大きな価格差が生まれるのは事実です。

これらの物件について、お金や住みやすさなどの面で
具体化した結果は、次の通りとなります。

 

まとめ

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このように並べてみてみると、リノベーションして住む、
というのが最もバランスの取れた選択の様にも思えます。
金額も抑えられ(このケースでは意外にもリノベ済みよりも安くなった)、
価値の安定した中古を手に入れることができ、
何よりも間取りや内装の工夫によって、「住まい」が「暮らし」をよくできる。

そのまま住む場合については、築年数が浅いが故に、
経年での売買価格の目減りが大きくなるということは仕方がないでしょう。
当然立地や売買のタイミングにもよりますが、
購入した時の価値を20年も保ち続けるのは難しいケースがほとんどです。
とは言え、外観もそう、オートロック・ディスポーザーの様な設備もそう、
古い中古では叶えられない魅力もたくさん持っています。

リノベ済みに住む、というのも割とバランスの取れた選択肢だと言えます。
「好立地だけど中古だから住める」という中古マンションのメリットは、
特にこの様な買い方の時に感じることになるかもしれません。
中古マンションも相場がジリジリと上昇し続けていますから、
リノベーションして住む、という選択は費用面の負担が大きくなっています。

 

というわけで、いろいろな住み方がありますが、
結局は自分が一番満足のいく住み方をすればいいのです!
十人十色の中古マンションライフが、そこにはあります!

 

では、この辺で。

リノベ?そのまま?中古マンションにどう住まう?②

皆様こんにちは。

中古マンションマンです。

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

先日、中古マンションにどうやって住まうか、
という様な記事を書きました。

chukomansionman.hatenablog.com

 

そのまま住むもよし、
リノベーション済みに住むもよし、
リノベーションして住むもよし、

色々な選択肢があるよね、というお話でした。

今回は、実際に売りに出ている物件を当て込んで、
よりリアルに見ていこうと思います。

 

それぞれの物件紹介

まずは、同じエリア・同じくらいの広さで
そのまま・リノベ済み・リノベする、
物件をピックアップして見ましょう。

サンプルは以前お散歩した東陽町にしましょうか。
広さは60〜70平米程度でat homeで集めてみましょう。
※以下、2017.3.22時点での情報です。

 

そのまま

マンション名:シャリエ東陽町ファースト
専有面積  :64.66平米
販売価格  :4,950万円(253.2万円/坪)
築年月   :2012年7月(築4年)
総戸数   :32戸
アクセス  :「東陽町駅」徒歩2分

さすが新しいマンションなので、設備もまだ綺麗なようです。
お風呂も今風ですし、浴室乾燥機もついています。
床暖房・宅配ボックスなどの新築/築浅マンションの標準装備は
バッチリ備えていますね。

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リノベーション済み

マンション名:藤和東陽町コープ
専有面積  :67.76平米
販売価格  :3,680万円(179.6万円/坪)
築年月   :1979年10月(築37年)
総戸数   :26戸
アクセス  :「東陽町駅」徒歩6分

築年数の経ったマンションではありますが、
リノベーションされているので内装は新品です。
食洗機付きの対面キッチンに、
浴室乾燥機付きのお風呂など設備面は使いやすそうです。

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リノベーションする

マンション名:南砂住宅2号棟
専有面積  :60.65平米
販売価格  :2,580万円(140.7万円/坪)
築年月   :1974年10月(築42年)
総戸数   :559戸(2号棟)
アクセス  :「東陽町駅徒歩7分

マイフェイバリットマンションとして取り上げた、
あの巨大な南砂住宅です。
間取り図を見る限り、ほぼほぼ分譲当時のままの様ですね。
居室が全て和室という今では考えられない作りです。

chukomansionman.hatenablog.com

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色々比較してみましょう

さて、各物件が出揃ったところで、
毎月の支払い、資産価値、住みやすさなど、
いくつかのな観点から比べてみましょう。

 

毎月の支払い

まずは、分かりやすいところから。
諸費用のみ自己資金を投入し、基本フルローンで組んだ前提で考えましょう。
金利は0.725%で35年、ボーナス払い無しと仮定しますね。
リノベーションする場合については、リノベーション費用を1,000万円とし、
それも住宅ローンで合わせて借りるということにしましょう。
※簡単のため、住宅ローン控除や固定資産税は無視しています。

そのまま

毎月返済額:133,477円
管理・修繕:25,220円
 合計  :158,697円

リノベーション済み

毎月返済額:99,232円
管理・修繕:23,400円
 合計  :122,632円 

リノベーションする

毎月返済額:96,535円
管理・修繕:18,000円
 合計  :114,535円

 

管理費・修繕積立金は建物規模や築年数にもよりますから、
トータルの支払いをみた時にどの住み方が一番安いか、
ということは明言を避けたいですが、今回比較した物件でいうと、
支払いが多い方から順に、

そのまま>リノベ済み>リノベする

という結果になりました。
「リノベ済み」と「リノベする」が大体同じくらいで、
そのままと比べると7〜8割の金額で抑えられるというイメージですね。

※南砂住宅は巨大かつ優れた自主管理のマンションなので
特に管理費・修繕積立金が安いです、念のため。

 

資産価値

資産価値=「価格の安定性」と「流動性
と捉えれば、いかに将来に向けて価値の目減りが少なく、
現金化しやすいかというところがポイントになると思います。
3件とも好立地ですので、流動性は優れていると仮定して、
価格の安定性という点を比較してみましょう。

楽したいので、ウチノカチを使って、
20年後の価格をシミュレーションしてみましょう。

そのまま

20年後なので、
築24年、65平米、駅徒歩2分で叩いて見ると、
出ました、3,164万円

4,950万→3,164万円なので、その差は▲1,786万円

リノベーション済み

築57年、68平米、駅徒歩6分で叩いて見ると、
と思ったのですが、築50年が最長なので、
68平米、駅徒歩6分の条件での最低値を採用しましょう。
出ました、2,908万円

3,680万円→2,908万円なので、その差は▲772万円

リノベーションする

こちらも、築年数が上限を超えるので、
61平米、駅徒歩7分の条件での最低値を採用します。
出ました、2,815万円

リノベーション費用を1,000万円と仮定していますから、
3,580万円→2,815万円なので、その差は▲765万円

 

予め言っておきますが、かなり乱暴なやり方をしているという自覚はあります。
南砂住宅などは物件の購入価格より将来の売却価格が高いですし。
南砂住宅の価格が4~5年前から500万円ほど上がっている事を考えると
大きく外れているというわけではないかもしれませんが。。

ポイントとしては、
・「リノベ済み」「リノベする」は築年数が古い分、目減りが少ない
・リノベーションにかけたお金は20年もすれば償却されきってしまう
というあたりでしょうか。

 

住みやすさ

住まいの満足度と言い換えてもいいですね。
定性的な内容ですし、価値観はそれぞれですから、
比較するのが難しいのですが。。

そのまま

専有部分の設備は最新ではないですが、共用部分は充実しています。
オートロックですし、宅配ボックスもありますし、
24時間ゴミ出し可能ですし。

間取りについては、リビングを広くとった2LDKのつくりなので、
3人家族であれば十分でしょう。
リビング周辺に収納がないため、収納家具を配置することにはなりそうです。

リノベーション済み

畳コーナーをつくるあたり、再販物件にしては少し凝っていますね。
住まいに対して要求の高くない人であれば十分に満足できそうです。

懸念があるとすれば、ターゲットと間取りのアンバランス感は否めません。
このエリア・この内装・この広さであれば、恐らくファミリー層が
ターゲットになってくると思うんです。
それにしては、玄関が狭いし、キッチンが小さそうだし、
やはりリビング・キッチン周りの収納は足りなそうだし、
暮らしていく上での不都合は出てきそうな予感ですね。

リノベーションする

お部屋の中については、満足度が一番高いと考えていいでしょう。
特にこちらのマンションであればとり払えない壁もなさそうですし、
住む人それぞれの暮らしに合わせた住まいづくりができます。

リノベ済みにも言えることですが、共用部分の設備については、
新しいものには叶わないということは言えると思います。

 

どれが住む人の価値観に合うかというところにはなりますが、
恐らく「リノベする」が最も満足度が高く、
出来合いものもに住む「そのまま」「リノベ済み」を比べると、
共用部分の差があるので、

リノベする>そのまま>リノベ済み

という順番になる気がしています。

 

次回予告

次回は、このお話を表にまとめた上で総括をしますね。

 

では、乞うご期待。

三田ナショナルコート@田町

皆様こんにちは。
中古マンションマンです。

 

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

お待ちかねの中古マンション紹介のお時間です!

(誰も待ってないよー)

という声も聞こえてきそうですが、気にしません。

 

今回ご紹介するマイフェイバリットマンションは、、、

三田ナショナルコートです!!!

 

(おぉ、三田!いつもより好立地だね)
(話題の山手線新駅の近くだね!)
(港区!!港区!!港区!!)

 

なんて、いつもよりはポジティブな声が聞こえてきそうです。

 

さぁ、いきますよ。
全414 戸、1982年竣工の三田ナショナルコートのいいところを
3つに絞って見ていきましょう。

 

魅力① 行き届いた管理

立地の良さや資産性を魅力の一発目に持ってきたいところですが、
このマンションの一番の魅力は行き届いた管理・計画的に進められている
修繕の部分だと思っています。
立地が良くても悲惨なマンションも沢山ありますものね。。。

 

外観や共用部分の綺麗さについては、現地に行ってみればよくわかると思います。
田町に出かけることがあったらせっかくですので見てみてはいかがでしょうか。
大規模修繕も平成25年から26年にかけて実施したばかりですし、
日々の清掃や細かな修繕もきちんと行われている様です。
修繕のためのお金もしっかり溜まっていますから、
今この瞬間に突発的な修繕が必要になっても対応できるだけの余力があります。

 

一点気をつけていただきたいところがあるとすれば、専有部分の作りです。
専有部分の給水・給湯管が、どうやら銅でできている様なのです。
素材の特性上、劣化で穴が開いてしまう恐れなどもありますから、
この部分についてはきちんと樹脂管などに変更してあげると良いと思います。
お部屋の中がピカピカのリフォーム済みの状態での購入を検討する場合は、
どこまでの工事を行なっているか要チェックです。

 

共用部分はマンション全体での修繕が行えるものの、
専有部分については自分たちで維持・管理することになりますから、
気持ちよく暮らすために見えない部分も意識しましょう。


魅力② 利便性は言うことなし

特に言うことないですかね、利便性については。
山手線の新駅をさて置くとしても、
駅までの距離は、すごく近いわけではないですが、
田町駅まで徒歩10分で行けます。
線路の下をくぐっていくことになりますが、
泉岳寺の駅も徒歩10分ほどです。
※線路の下の道、天井が低くて驚きます。

 

【交通】
田町→東京:6分 乗り換え0回
田町→渋谷:15分 乗り換え0回
田町→新宿:22分 乗り換え0回
田町→横浜:30分 乗り換え0回
田町→池袋:31分 乗り換え0回

 

と、基本どこにいくにしても30分程度で行けてしまいます。
また、港区は「ちぃばす」というコミュニティバスが張り巡らされているので、
麻布十番や六本木もバスですぐに行けてしまいます。

ちぃバス 路線図

 

【買い物】
近くのスーパーだと、
グランパークB1のピーコックまで400m
リニューアルオープンした肉のハナマサまで500m
で普段の買い物は事足りるでしょう。
ちなみに、ハナマサはまさかの高級感がある外観で、しかも24時間営業です。

 

他にも、田町駅の東側(三田ナショナルコートのある側)は目下開発中。
公共施設も充実し、ますます便利で暮らしやすい街になりますね。

www.nomu.com


魅力③ 将来性も抜群

駅前の開発、新駅の誕生により、
三田ナショナルコートはますます人気になっていくでしょう。
地図で見ると、新駅と三田ナショナルコートの位置関係はこんな感じ。

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新駅の発表がされる前に買った人、あるいはその直後に買った人でも、
今ほど中古全体の相場が高くなかったので、いい思いをしているでしょうね。
羨ましい限りです。

 

これからガツンと売買価格が上昇するかどうかはなんとも言えませんが、
JRとしても明確に人を集めたいエリアであることは間違いないので、
値下がりするということはほぼ考えにくいでしょう。
立地・管理ともに優れたマンションですから、更に築年数を経たとしても、
古いから嫌だ、と敬遠されることは少ないでしょうね。

 

古くからこの辺りのエリアを知っている人だと、
「芝浦」という住所に対していい印象を持っていない人が多い様に感じます。
港区の中ではうらぶれたエリアというか、工業的というか、華がないというか、
そんな印象をお持ちの様なのですが、

 タワーマンションが建って若い人が増えて、

 駅前が開発されて住みやすくなって、

 新駅ができて利便性が増して、

 新駅の駅前だって開発されるはずなので更に住みやすくなって、

このエリア、あるいは、三田ナショナルコートの将来性に懸念があるとしたら、
何があげられるでしょうね?
というくらい魅力に溢れた中古マンションだと、中古マンションは思っています。


まとめ

中古マンションといえど、港区なのでそれなりの金額はします。
とはいえ、新築・築浅と比べればお求めやすい金額で、
便利な暮らしと安定した資産を手に入れることができる、
非常に優れた中古マンションだと思います。

 

立地が良くても管理が杜撰なマンションに魅力は感じませんが、
三田ナショナルコートは立地も管理も◎のマンションですから、
中古マンションマン的にも高評価です!
こんな素敵なマンションに住んでみたいものですね〜。 

 

では。

リノベ?そのまま?中古マンションにどう住まう?

皆様こんにちは。
中古マンションマンです。

 

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

突然ですが、中古マンションに住むっていう事を考えた時に、

住み方って大きく3つあると思うんです。

 

・そのまま住む

・リフォーム/リノベーションされたものに住む

・リフォーム/リノベーションして住む

 

この3つ。

 

なので、

それぞれどういうメリット・デメリットがあるのか

どんな人にはどの住み方があってるのか

みたいな事を考えてみようと思います。

 

そのまま住む

まずは、中古マンションを買って、そのまま住むケースを考えてみます。

築浅で室内の状態が良い場合とかですかね。

メリット・デメリットを細かく上げていこうと思ったらキリがないでしょうから、

それぞれ2つずつに絞ってみていこうと思います。

 

メリット① すぐ住める

そのまま住むわけですから、すぐに住めるのはいいところですよね。

リフォームの手間も時間もかかりません。

年度内になんとか引っ越したい!

賃貸の更新に間に合わせて引っ越したい!

などの切羽詰まった状態でも間に合いそうですね。

 

メリット② リーズナブル

水回りを一新しようと思うと、それだけでも100万円単位のお金が

必要になってきます。

比較的築浅の物件だと、そもそもの物件価格が安いとは言えませんが、

リフォームにお金をかけずに満足して暮らせるなら、

合理的な選択と言えるかもしれませんね。

 

デメリット① 間取りにあわせて暮らす

間取りに合わせて暮らすというのは当たり前のことですが、

もう少しこの部屋狭くてもいいのに、もう少し収納欲しいのに、

などなど住まいについての細かな不満はでてくるでしょう。

この部屋は「あなた」のためにつくられたわけではなく、

広く「万人」に受ける様につくられたものですからね。

 

気にいる間取りを探して半年も一年も物件を見て回るのは

珍しいことではないですよね。 

 

デメリット② 設備が新しくない

設備が新しくない、というのはなんとも微妙な書き方ですが、

古くはないんだけど、最新ではないし、使用感があるよな、

というニュアンスです。

水回りなどの「設備」に住まいの価値を見い出す人もいる様で、

そんな方だと、5年前時点では最新だったキッチンを見ても、

スペックが足りないと不満を抱くことになるかもしれません。

でも、まだまだ綺麗で使えるから取り替えるのももったいないし、

などという悩みも出てきそうですね。

 

こんな人は「そのまま」

まず、間取りや内装によって暮らしの質を上げたい、

ということを考えていない人は「そのまま」で、

十分満足できるのではないでしょうか。

住まいの中身よりも外観や共用部の充実を求めるという方にとっては、

リノベーションにかけるお金は無駄になってしまうでしょう。

 

あるいは、短いスパンでの住み替えを考えている人も、

この住み方が良いのかもしれません。

未使用の状態で引き渡すわけではないですから、

購入時にちょっとしたリフォームをしたとしても、

例えば4~5年後に売却するときには価格を載せることはできず、

償却されてしまうと考えた方が良いでしょう。

ならば、十分使えるし、決して古くもない、大して痛んでもいない

お部屋で暮らして、余計な出費を避けるのが吉だと思います。

 

リフォーム/リノベーションされたものに住む

不動産ポータル見てるとよく目にしますね、

「リフォーム済み」「リノベーション済み」を謳う物件たち。

どうなんでしょうかね。

 

メリット① すぐ住める

これもメリットは、すぐ住めること。

しかも設備は全て新品ですから、人が使った設備を使い、

人が住んでいた空間で過ごすことに抵抗がある人でも、

気持ちよく住み始めることができるでしょう。

 

センスの良し悪しはさておき、家具付きで販売する業者も多いですから、

家具選びも省略できてしまいますね。

 

メリット② 割安感がある

リノベーション済みを謳って販売されている中古マンションは、

比較的築年数が経っているケースが多い様に感じます。

築年数が経つことで物件自体の価格が下がっていますから、

「この立地で、この価格で、中もピカピカで、お得じゃん!」

とリノベーション済み物件を購入する方も沢山いるでしょう。

 

デメリット① 間取りにあわせて暮らす

デメリットのひとつ目は、そのまま住むのと同様に、

あくまでできあがった間取りで生活することになるので、

不満は生まれてしまうでしょう。

定量的なデータがあるわけではないのですが、

「間仕切りすぎ」「キッチン小さすぎ」「収納少なすぎ」

あたりの不満はよく耳にする気がします。

 

デメリット② 内装が安っぽい

再販業者を責めないであげてほしいのですが、

はっきり言って再販業者のリノベーション済み物件は、

できる限り工事費を圧縮しようという考えのもとつくられています。

この辺りは別記事で書こうと思いますが、

工事にお金をかければかけるほど、再販業者としては利益が減るし、

新規の仕入れ(リフォーム前物件の購入)ができなくなります。

いたずらに在庫をダブつかせるわけにはいきませんからね。

 

全ての業者という訳ではないですが、誤解を恐れずに言えば、

なるべく低コストで見栄えのいいお部屋を作り上げること、

が再販業者の使命になります。

間取りも内装も普通(あるいはそれ以下)というのは仕方ないことです。

 

こんな人は「リノベーション済み」

住宅にかける予算をできる限り抑えたい方にはオススメです。

そのまま手をかけずに住める程度の中古マンションよりは、

築年数が30年・40年と経っているリノベ済み中古マンションの方が

売り出し価格は安いケースがほとんどだと思います。

 

立地にこだわりたいけど、予算がいっぱいいっぱいで、

築浅マンションも無理、リノベーションにもお金をかけられない

という方はリノベーション済みを選ぶというのもアリでしょう。

 

リフォーム/リノベーションして住む

最近増えてきた印象がある、リノベーション。

その中でも、自分たちで間取りから作ることができる、

請負型のリノベーションを選択した場合ですね。

 

メリット① 暮らしにあわせた住まいになる

間取りや内装、使用に至るまで自分たちで決めることができるので、

自分たちのライフスタイルに合わせた住まいを作ることができます。

リビングに集う家、趣味を楽しむ家、ペットと戯れる家、貸しやすい家、

など、住む人それぞれの目的に応じた住まいができあがるので、

日々の暮らしの満足度は高くなるでしょう。

 

メリット② 安心して住める

設計段階から始まり、工事についても自分たちで確認することができます。

解体したコンクリートむき出しの状態から、床下に配管・配線がなされ、

床や壁ができていき、設備が取り付けられ、仕上げ作業が行われる、

という一連の工事を確認することができますから、

実は古い配管がそのまま使われているんじゃないか、

というような不安を取り除くことができます。

 

自分の住まいがどの様につくられていったのか、

床下や壁の中に隠れてしまっている裏側まで知ることができたら

安心できる気がしますよね。

 

デメリット① 費用がかかる

水回りを一通り交換し、床壁天井も綺麗にしようと思うと、

500万円くらいのお金はあっという間に無くなったりします。

ケルトンからのリノベーションをするとなると、

1,000万円の予算は決して高い数字ではないでしょう。

リノベーション済みのものを購入して住むよりは、

リノベーション前のものを買って、リノベーションしてから住む、

という方が金額としては高くなる場合がほとんどでしょう。

 

デメリット② すぐには住めない

住む家が決まっても、4〜6ヶ月はお引越しできないのは

リノベーションのデメリットと言えるでしょう。

内装の打ち合わせに1〜2ヶ月、工事に2〜3ヶ月は要すので、

なかなか住み始められないもどかしさはあるかもしれません。

 

また、内装の打ち合わせでも、工事が始まってからも、

考えること、決めなければいけないことが沢山あるので、

他の住み方に比べ、住まいについて頭を悩ませる時間は

多くなることは間違いないでしょう。

 

こんな人は「リノベーションする」

自分たちの暮らしをよりよくするために、

住まいを工夫したい・楽しみたいという方は

自分たちらしくリノベーションをして住まうというのが、

もっとも満足度の高い選択になるでしょう。

 

賃貸にしろ、持ち家にしろ、今の住まいの間取りに不満がある、

という方はリノベーションを一度は検討する価値はあると思います。

 

自分の適性に合った中古マンションライフを!

一言で中古マンションといっても千差万別。

新築マンションではなくなったら中古マンションになりますからね。

新しいものにそのまま住む人もいれば、

古いものを自分らしく作り変えて住む人もいます。

みなさんにとってはどの選択がしっくりきそうでしたか?

  

具体的な物件をあて込んでの比較なども面白そうなので、

後日検証してみようと思います。

乞うご期待という事で。

 

では!

老後の生活は住まい次第?〜ライフプランにおける住まいの役割〜

皆様こんにちは。
中古マンションマンです。

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。 

 

年度の変わり目も近づき、引越しシーズン突入ですね。

何かと「住まい」について考えることが多いこの時期ですので、

もう一歩踏み込んでみましょう。

 

今日テーマとして掲げるのは、

ライフプランにおける住宅資金の果たす役割

です。

 

様々な支出の中でも、死ぬまでずっと必要になるのが住宅費用です。

賃貸だろうと持ち家だろうと住むためのお金はかかり続けます。

そんな、重要な住宅費用だからこそ、活かすも殺すもあなた次第、

しっかり考えていきましょう。

 

1. ライフイベントとお金

生きていくためには日々お金がかかりますが、大きな出費というと、

・結婚費用

・出産費用

・教育費用

・老後費用

・住宅費用

にまとめられると思います。

その中でも教育・老後・住宅は人生の三大支出と言われたりします。

 

それぞれ見ていきましょう。

結婚費用

まずは、結婚式・披露宴・新婚旅行など合わせた、

結婚に関連する費用を見てみましょう。

 

ゼクシィの調べによれば、

婚約から新婚旅行までの費用は、全国平均469.7万円

だそうです。
中古マンションマンはここまでかかりませんでしたね。
 
また、この数字の中からご祝儀や親御さんからの援助が
引かれますから、負担はもう少し減るかもしれません。
 
参考:結婚費用の項目と相場|親ごころゼクシィ

 

出産費用

出産費用は、厚生労働省の数字を引っ張ってきましょう。

 

平成26年の資料を見ると、約49万円ほどになるそうです。

42万円の出産育児一時金があるので、

実際の負担は数万円程度で済む家庭も多いでしょうね。

 

参考:厚生労働省保険局

 

教育費用

ここからが三大支出ですね。

 

教育に必要なお金は、公立・私立の差や習い事の有無など

ばらつきが大きいとは思いますが、一旦文部科学省の数字を

引っ張ってきましょう。

大学卒業までに各家庭が負担する平均的な教育費は,公立の幼稚園から高校まで在学し国立大学に進学した場合が約1,000万円,それらが全て私立の場合で約2,300万円に上ります。

というように、大学まですべて国公立の場合でも、

ざっくり1,000万円というところになりますね。

 

教育にはお金がかかりますね。

特に大学入学時の負担が大きいので、

ファイナンシャルプランナーの方と相談すると、

ひとつ目のゴールは子供の大学入学に設定される事が多いようです。

 

参照:第1章 家計負担の現状と教育投資の水準:文部科学省

 

老後費用

「生きることのリスク」という、

何とも生きることが辛くなりそうな言葉を聞くことがあります。

生きるためにどうしてもお金はかかりますからね。

 

総務省の家計調査年報を見ると、世帯主が65歳以上の

世帯人数2人以上の世帯における毎月の消費支出額は、

約25万円になるそうです。

(参照 表Ⅱ-1-1)

 

毎月25万円だと、1年間で300万円、

65歳から80歳の15年間だと、単純計算で4,500万円が必要になります。

 

参照:総務省 家計調査年報概況

 

住宅費用

生きている間、よほど特殊な理由がない限り、

どこかに住んでいることになります。

実家かもしれないし、賃貸マンションかもしれないし、

持家かもしれないし、老人ホームかもしれないし。

 

独立してから、死ぬまでに負担する住宅費用も人によって

バラバラになるので、一旦「住宅購入費」を採用してみましょう。

住宅金融支援機構が発表した、首都圏のマンション購入者の

平均購入価格を見てみると、約4,851万円となっています。

 

参照:住宅金融支援機構 2015年度利用者調査 

  

2. 特に読めない「老後資金」

上の項で出てきた数字をまとめると、

・結婚費用 → 約470万円
・出産費用 → 約49万円
・教育費用 → 約1,000万円~
・老後費用 → 約25万円/月
・住宅費用 → 約4,851万円

という感じです。

 

この中で、特に大きな支出となるのは、

やはり教育・老後・住宅の三大支出ですね。

「教育」と「老後」の費用については、

学資保険に入ったり、生命保険に入ったり、

投資で積み立てたりして備えることになりますね。

 

ただし、老後費用というのが厄介なもので、

いつまで生きるかわからないし、毎月の支出とは別に、

突発的に、緊急的に大きなお金が必要になったりします。

 

例えば、老人ホームに入ることになったらどうでしょうか。

場合によっては入居に際し、数百万~数千万円の入居一時金

が必要になるケースもあります。

例えば3,000万円の貯蓄があっても、あっという間に大半が

無くなってしまう事もあり得ます。

 

実は、この不安定な老後資金を捻出するために、

住まいに支払っているお金はとても重要です。

毎月しっかりと資産を積み立てることで、

いざ老後にお金が必要になった時に、

あっという間に大金を作ることができます。

 

3. 「住まい」の選択肢

上で述べたように、住宅資金は老後資金に流用することができます。

ですので、住まいの選び方というのが肝になりますから、

どのような選択肢があるのか考えてみましょう。

 

・ずっと賃貸

新築マンション購入

・戸建住宅購入

・中古マンション購入

 

というように分類でき、大きく分けると「賃貸」か「購入」。

購入の中で「新築マンション」「戸建て」「中古マンション」

という風に分類してみました。

それぞれ見てみましょう。

 

ずっと賃貸

まず考えられるのは、ずっと賃貸に暮らすという選択肢です。

当然、住宅を不動産資産とすることはできませんが、

ライフスタイルの変化に対応しやすいので、

状況毎に必要な場所や広さを吟味し、

ランニングコストを減らすことはできます。

 

ただし、家賃はあくまで掛け捨てなので、

ランニングコストを抑え多分で計画的に資産を蓄積・運用する必要があります。

歳を取ってからの生活資金のショートだけは避けなければなりません。 

 

新築マンション購入

住宅を購入する、ということを考えた時に、

真っ先に思い浮かぶのはこれかもしれません。

東京の湾岸に建ち並ぶタワーマンションなんか憧れますよね。

 

実際、都心部の大型マンションを購入する資力があるのならば、

新築マンションを買うというのは賢い選択だと思います。

価値の目減りがあったとしても、まとまった不動産資産を持つことができますからね。

一点気をつけるとすれば、自分がこのマンションの資産価値を維持する

(=高く売れる状態を保つ)

ということは意識しないとスラム化する可能性もあります。

管理組合がゼロから立ち上がるわけですから、ひどい方向に走っていく可能性もなくはないですもんね。

 

都心部から離れたエリア、駅から離れたエリアで新築マンションを買うのならば、

毎月返済している住宅ローンは掛け捨ての家賃とほぼ同等と考えた方がよいでしょう。

資産でもなんでもなくなる可能性があります。

以前の記事でも吠えました。

chukomansionman.hatenablog.com

 

戸建住宅購入

夢のマイホーム、というと戸建のイメージになりますね。

容易に売却できる場所で土地・建物を所有するのであれば、

いざという時にまとまったお金が手に入るので所有する意味があります。

 

あるいは、暮らしの満足度を上げるため、と割り切って建物にお金をかけ、

土地は安く済ませるという選択もあり得ます。

それはそれであるべき住まいの形でしょう。

 

一番救えないのが、「土地を持っていれば資産になりそうだから」と、

中途半端な場所に建売のペンシルハウスを買ってしまう人ですね。

人口減・高齢化が約束されている日本ですから、将来の売り貸しは苦労するでしょう。

そもそも、住宅用地としてこれ以上分割できないサイズまで

小さくなっているのがペンシルハウスですから、

業者が買ってくれる、ということも期待しにくいですね。

 

中古マンション購入

そして、中古マンションです。

中古マンションは購入時と売却時の価値の目減りを小さくできる、

という点での安心感はあります。

経年による価値の変動が少ないので、安定性という面では評価できるでしょう。

 

新築・戸建と比べて流動性はどうかと言えば、ケースバイケース。

好立地かつ管理状態も良好なマンションであれば、

たとえ現在築年数が古かろうがスピーディに売却できる可能性は高いです。

 

ただし、ある程度立地を捨てて中古マンション購入を考えるのであれば、

築年数が経ち価格が下がりきったもの、かつ、管理良好なもの、

を選ぶ必要があるでしょう。

 

立地を捨てる以上流動性が低くなることも見越し、

それでもなるべく売却時の損が出ないよう、

パイは少なくても、買取業者含めて誰かが買う物件であれば、

さほど困ることはないでしょうね。

 

4. それなら中古マンション

それぞれのケースを見てきましたが、今回のテーマである、

ライフプランにおける住宅資金の果たす役割

 という面で見ると、「老後資金」を確保するため、という側面が強くなります。

子育て真っ盛りの時に家を売却して教育資金を得ることは現実的では無いですし、

そもそも購入時の予算組みを間違えているということですからね。

 

老後資金を確保するために一番大切なのは「流動性」です。

必要になった時にすぐに現金化できないと困りますものね。

その次に来るのが「安定性」です。

購入した金額になるべく近い価格で売れると不動産を所有している

ということのお得感が大きくなりますよね。

 

流動性・安定性の2点を考えると、考えられる選択肢は2つあります。

ひとつは、新築・築浅の「超」好立地のマンションを購入する。

もうひとつは、中古の好立地のマンションを購入する。

の2つです。

 

新築である以上、経年での価格変動を考えると、安定性には劣りますが、

それでも「超」好立地、例えば目黒駅前に開発中のマンションなどは、

経年での価格変動は少ないことが見込まれます。

数十倍の募集倍率を誇るマンションですし、

ターミナル駅の駅前のマンションだという稀少性が高いですから、

そういうものを持つというのは、資産性という意味でもいい選択だと思います。

 

ただし、「超」好立地なので金額が高いことだけはネックです。

普通のサラリーマン世帯が簡単に手が届く金額では無いというのは、

正直なところだと思います。

 

であれば、好立地の中古マンションは一般的な選択肢として

受け入れやすいのでは無いでしょうか。

価値の安定性については、購入時と売却時の目減りが小さければいいので、

「超」好立地である必要はありません。

人が大きく減らないであろうエリアで、かつ、駅から徒歩圏内であれば、

そこそこ人気のエリアであれば価値の下落も小さく、

スピーディに売却できる可能性も高いです。

少なくても、中古流通が当たり前になりつつある、

現状の首都圏ではそのようなものは次々に売れています。

 

無理に住宅購入の予算を上げなくても、

無理のない予算に見合うエリアを見つけてあげればいいのです。

中古なので選択肢はたくさんありますからね。

 

これから中古流通が加速されることは目に見えてますから、

立地だけでなく、マンションそのものの状態も重要性が増し、

立地◯・管理◎みたいなマンションが評価されるでしょう。

 

5. まとめ

長くなったので、まとめます。

 

住宅にかけるお金は老後に備えた積み立てになるので、

将来価値が下がりにくく、売れやすい住まいを持ちたいものです。

しかし、超好立地の新築はとても価格が高いのも事実なので、

超がつかなくとも好立地で管理の良い中古マンションを選べば、

老後への備えとしては十分と言えるでしょう。

 

おまけで付け加えるとすれば、中古マンションであれば、

リノベーションなどでそれぞれの暮らしに合わせた住まいづくりができ、

日々の暮らしの満足度も向上させることもできるかもしれませんね。

 

賃貸でも購入でも、死ぬまで暮らしのベースとなる住まいですから、

毎月の住宅費をうまく活かして、将来の備えとしたいですね。

 

では。

東陽町をお散歩してきたよ③

皆様こんにちは。

中古マンションマンです。

 

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

東陽町をお散歩しながらみてきた中古マンションを、

前回・前々回の投稿でご紹介しましたが、

最後にまとめということで、地図に落としてみました。

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赤い星印がブログで取り上げたマンションですね。

羅列すると、こんな感じ。

 

・メトロハイツ東陽

パイロットハウ東陽町

・三井東陽ハイツ

・イトーピア東陽町

・ファミリータウン東陽

・秀和東陽町レジデンス

東陽町ハイホーム

東陽町住宅

・南砂住宅

・マンション東陽町

 

うーん、実に魅力的な顔ぶれですね。

 

えっ?中古マンションマン的オススメですか?

迷うところですが、、、個人的には、、、強いて言うなら、、、

イトーピア東陽町とかバランスが取れてて好きですね。

リバービューも割とポイント高かったりします。

 

それから、地図中の青い星印は、今回紹介しきれなかった、

東陽町の有望中古マンションたちです。

こちらも羅列していきますか。

 

東陽町サニーハイツ

・ライオンズマンション東陽町第3

・秀和第二東陽町レジデンス

・秀和第三東陽町レジデンス

・秀和第四東陽町レジデンス

東陽町ガーデニア

・エクセル東陽町

ウィンザーハイム南砂

 

おぉ、これらもまた存在感のあるマンションばかりですね。

ウィンザーハイム南砂以外はいずれも東陽町駅1km圏内なので、

徒歩にしても15分はかからないマンションたちですね。

駅の近くにこれだけ魅力的なマンションが立ち並ぶ街、東陽町

これでも、まだ一部ですから、散策しがいがありますね。

 

個人的には、貨物の線路越しの東陽町ガーデニアの眺めも好きですね。

線路の向かい側に立っている都営アパートと見比べて、

「やっぱガーデニアきれいにされてるな〜」と優越感を味わうのもいいかも。

 

ウィンザーハイム南砂は無理やり東陽町に入れてしまいましたが、

ここのマンションもいいですよね。

スーパーも近いし、アリオ北砂も近いし、何より砂町銀座商店街に近い。

生活するには良い条件ですし、駅からの距離が少しある分、

マンション自体の価格もお求めやすくなりますね。

(あとは豊住線の開通を願いたいですよね、、、)

 

 

マンションの名前を並べるだけの内容になってしまいましたが、

この中でも特に気になるマンションについては、

後々掘り下げていきたいと思います!

 

それでは、さようなら。

東陽町をお散歩してきたよ②

皆様こんにちは。

中古マンションマンです。

 

中古のマンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

あぁなんと、だいぶ日が空いてしまいましたが、

中古マンション日和だったので東陽町に行ってきたお話しでした。

chukomansionman.hatenablog.com

 

東陽町駅前の「メトロハイツ東陽」から始まって、

パイロットハウ東陽町」「三井東陽ハイツ」

「イトーピア東陽町」「ファミリータウン東陽」

と回ってきました。

 

この辺りだと、新築マンションが2件立て続けに建ちますね。

住友不動産の「シティテラス東陽町」と、

野村不動産の「プラウド東陽町サウス」ですね。

www.sumitomo-rd-mansion.jp

www.proud-web.jp

 

はっ、中古マンションマンのくせに新築マンション紹介してしまった。

新築マンションが建つと周辺の中古相場あがってしまいますから、

はやめにこの辺りの中古マンション買っていた人は羨ましいですね。

 

さて、ここからは駅の北側を回ってきたので、早速いってみましょう!

 

秀和東陽町レジデンス

第二の方が見栄えがいいのでは、という声も聞こえてきそうですね。

 

東陽町には4つの秀和レジデンスがあるのですが、

全部回るとそれだけで数が増えちゃうので、

申し訳ないのですが、秀和東陽町レジデンスだけ。

 

この秀和レジデンス、何と言っても、

四ツ目通りから深川高校越しに見る姿が素敵です。

(写真はもっと寄りで撮ってますが。)

秀和らしい表情がしっかり出てますね。

クセの少ない秀和もありますが、ここはクセ強めですね。

 

1972年11月竣工ですから、現在築44年ですね。

ヴィンテージ感がありますが、古っぽさは感じないです。

さすがの秀和レジデンスですね。

戸数は151戸もあるんですか、そうでしたか。

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東陽町ハイホーム

次は、東陽町ハイホームを見てみましょうか。

区役所のすぐ目の前なので、江東区に住んでいる人は、

通りかかった事があるかもしれませんね。

 

このマンションはどちらかというと可愛い方でしょうか。

赤のラインや柵の模様など、お洒落感があります。

管理も行き届いているようで、ゴミ置場なんかもきれいに

整理整頓されているようです。

 

小さめのサイズのお部屋が多いので、戸数は272戸もあります。

こちらも1974年2月竣工なので、築43年と結構な古株です。

本当に綺麗な外観なので、そんな感じしませんけどね〜。

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東陽町住宅

東陽町は古い中古マンションが多いエリアですが、

北側の方がより早くマンション用地として開発されたのですね。

次にご紹介する東陽町住宅も1973年9月竣工で築43年を迎えてます。

 

390戸の巨大コミュニティで、敷地内には中庭、

というか公園が整備されています。

駅からマンションまでの道中にSEIYUやタイヨーがありますから、

毎日のお買い物はとても便利そうですよね。

ここまでくると親水公園もすぐそばですし、暮らしやすそう。

 

秀和やハイホームと比べると、やや古さを感じるかもしれませんね。

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南砂住宅

ここに関しては、前に好きなマンションとして紹介したので、

そちらの記事をご覧下さいませ。

chukomansionman.hatenablog.com

 

とにかく大きなマンションなので、東陽町をウロチョロする際には

灯台の役割を果たしてくれます。

ただし、注意しなければいけないのは、一番目立つ2号棟が

「く」の字型だということ。

それを忘れると自分の場所を見誤ります。

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マンション東陽町

最後に葛西橋通り沿いまで行きましょう。

マンション東陽町を見たら駅に戻ることにしましょうか。

1979年7月竣工、築37年なので、今日見てきた北側の中では若いですね。

197戸の大型マンションです。

 

このマンションのポイントは、可愛い黄色のアクセントカラーです。

こういう作りのマンションだと、どこも似通った外観になるので、

勝負は何色を入れるかですよね。

 

葛西橋通りの音は気になるかもしれませんが、

その分日当たりはいいし、ついでに隣は親水公園だし、

うーん、音をさほど気にしない人にはいいですね!

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ふぅ、結構歩いた気がしますが、一番遠いマンション東陽町でも、

駅徒歩12~13分ほどです。

狭いエリアにたくさんの中古マンションが集まっていますから、

やはり「中古マンションの聖地」

あるいは、「中古マンションの楽園」

と言っても過言ではないかもしれません。

 

アクセスもいいし、住みやすいけど、目立たない。

そんな東陽町ですが、この辺りの中古マンションを選ぶ人は、

住まいについてよく考えている人かもしれません。

リーズナブルに快適な暮らしを手に入れられる環境がありますから、

もしかしたらこれから建つ新築で住み始める人も、

ここが中古マンションの聖地であることに気づいて住み変えたりするかも。

 

そんな妄想で盛り上がってしまう、中古マンションマンでした。

いいお散歩でした!

次はどこへ行きましょうか〜、乞うご期待。

 

では。