中古マンションパトロール~2018.01.16~

皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。

中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

さてさて、今日も中古マンションパトロールと行きましょう!
独断と偏見でピックアップしていきますね。

 

▼フジタ八王子マンション 6階

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所在地  :東京都八王子市元横山町2丁目
アクセス :JR中央線「八王子」駅 徒歩6分
価格   :1,580万円
専有面積 :78.56㎡
築年月  :1981年10月
リンク  :https://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CZE17Z011/
オススメ度:★★★★☆

【所感】
安いですね、これ。どうしてでしょうか?
お部屋の中が古くてそのまま住めない、というのはあると思いますが、
それにしてもこの金額でこの広さでこの駅距離で買えるのは嬉しい。
78㎡あって33戸数の割に、修繕積立金が10,210円と安いのが気になりますが、
1階にテナントが入っているのでそこでバランスとっているのでしょうか。
東京西部エリアで検討している人にとっては魅力的ですね。

 

高田馬場住宅 8階

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所在地  :東京都新宿区下落合2丁目
アクセス :JR山手線「高田馬場」駅 徒歩5分
価格   :3,480万円
専有面積 :60.02㎡
築年月  :1969年11月
リンク  :http://www.ohkuraya.co.jp/Search/detail/id/04201801003
オススメ度:★★★☆☆

【所感】
立地がいいですよね、高田馬場住宅って。
60㎡の広さがあるタイプなのでファミリーもいけます。
ちょっと高い気もしますけどね。
高田馬場5分、目白も8分という立地であるとか、
しっかりした管理体制という面では好感が持てますが、
『バランス釜必須』という点だけがネックになってきます。
たまに目にすることのあるルールですが、今時やめてほしいですよね。

 

▼ヴィルヌーブ横浜山手 5階

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所在地  :神奈川県横浜市中区仲尾台 
アクセス :JR根岸線「山手」駅 徒歩11分
価格   :2,790万円
専有面積 :71.94㎡
築年月  :1987年2月
リンク  :http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_172E3059/
オススメ度:★★★★☆

【所感】
天井の高い家に住みたいな、とか思うことありますか?
天井高が限られてしまうというのは戸建てと比べた時に、
マンションのデメリットになる点ですよね。
吹き抜けとかあったら気持ちがいいですもんね。
ところが、このマンションのこのお部屋は、
かなりの天井高確保できると思いますよ。
最上階で勾配天井になっているので、既存の天井を解体すれば
マンションとは思えない広さの感じる空間が出来上がります。
根岸森林公園もすぐ近くなので、子育てするには魅力的です。

 

▼たまプラーザ団地 1階

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所在地  :神奈川県横浜市青葉区美しが丘1丁目 
アクセス :東急田園都市線「たまプラーザ」駅 徒歩11分
価格   :2,480万円
専有面積 :54.77㎡ ※内法
築年月  :1968年3月
リンク  :http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_17333071/
オススメ度:★★★★☆

【所感】
いいですね、たまプラーザ団地の1階のお部屋ですね。
広さは内法54㎡の狭いタイプですが、
単身・二人暮らしで広々暮らすには十分ですし、
子供が1人くらいなら工夫すれば気持ちよく暮らせますね。
建て替えを見越して複数のお部屋を保有している人がいる
という話も聞きますし、持っていて困ることはないでしょうね。
現状の和室×3という現状の間取りにもワクワクさせられます。

 

 

ではまたお会いしましょう。

【中古マンション×リノベーション 06】仕様・仕上げを固めます

皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。

中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

久しぶりに自宅のリノベーションのお話をしますね!
前回はキッチンをどれにしようか、みたいなお話をしたのですが、
工事を始めるためには、仕様・仕上げをほぼほぼ固める必要があります。
当然、着工後の追加変更はあり得ますが、ここであらかた決めておかないと、
工事を進めることができません。

ということで、今回はその他の仕様・仕上げについてどう決めたのか、
まとめていこうと思います。

 

▼お風呂・トイレ・洗面の設備

キッチンについては、色々と検討した結果、
サンワカンパニーのオッソにすることに決めていましたね。
その他の水回りの設備について決めていきましょう。

chukomansionman.hatenablog.com

 

お風呂
選択肢としては、まずユニットバスか在来工法か、というところですが、
ここはユニットバスですね、やはり。
昔の家でよくある、全面タイル張りのお風呂とかイメージできますか?
あのような物がいわゆる在来工法のお風呂ですが、
自由度が高いので、こんな風にカッコよくすることもできます。

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とは言え、金額がグッと高くなってしまうし、掃除もしやすくないし、
そもそもお風呂にこだわりないので、ここまでやる必要はなし。
ユニットバスで十分ですが、お風呂の冷めにくさや床の乾きやすさ、
節水性能など、大切な部分については十分な仕様にしました。

 

トイレ
ここもそんなにこだわりはなくて、タンクレスである必要もないし、
自動でフタが開かなくてもいいし、ちゃんと使えればいいです。
とは言え、あんまりダサいのは嫌じゃないですか。
程よくすっきり見えるタイプの、こんな感じのものにしました。

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洗面
ここもあまりこだわりがなくて。。。
キッチン以外の設備についてのこだわりが少なすぎて、
書いててなんだか悲しくなりますね。
大したこだわりはないのですが、こんなのは嫌です。

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こんなのはやりすぎ。

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ってことで、こんな感じでいいんじゃないですかね。
うん、こんな感じで。

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▼床・壁・天井の仕上げ

仕上げ次第で見え方がだいぶ変わりますから、仕上げは大切ですよね。
賃貸っぽい安い感じや、新築っぽいツルツルした感じは好みではないので、
せっかくなのでちゃんといいもの使いましょう。


一番重要のはフローリングですよね。
面積が広い分、フローリング次第でだいぶお部屋の雰囲気変わります。
フローリングについても強いこだわりがあるわけではありませんが、
「綺麗すぎず、落ち着いた感じ。でも、シックすぎない。」
みたいなよくわからないイメージを持っていました。
無垢フローリングにすることは前提として、
少し着色してみようか、あるいはアカシヤみたいな癖のあるものにしようか、
など悩みましたが、結局シンプルだけど少し無骨なものにしました。

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壁も面積が大きいので、重要ですね。
選択肢としては、壁紙・AEP塗装・漆喰塗装・躯体現し。
漆喰はコストかかる割に大した利点がないので、無し。
躯体現しは、天井はまだしも壁までやっちゃうとやりすぎ感あります。
壁紙か塗装かというところでの比較になりますが、
結論としてはAEP塗装を選びました。
壁紙も種類が豊富で、安っぽくないものもあるのですが、
とは言え実例を見比べると、やはり壁紙だとワクワクしませんでした。
塗装仕上げだと割れる、ということはデメリットだと思いますが、
自分で選んだものならそれも愛せるかな、と。

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天井
基本的に躯体現しにしようかな、という考えでしたが、
部分的に天井を作る必要がある箇所もあったので、
AEP塗装と躯体現しを共存させることにしました。
玄関入ってから奥に進むにつれて3段階くらい天井高の
グラデーションを作り、より広く感じるような見せ方をしました。
現しにするか否かは躯体の状態次第ですが、
そこそこ綺麗な躯体が出てくるならベースは躯体現しにするのが
コスト的にも見た目的にも良さそうだと思いました。

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改めて書いてみると、設備にはさほどこだわりないことがわかりますね。
機能性がそこそこよければいいや、くらいで。
仕上げに関しても「ブルックリン風にしたい!」「北欧風に!」
みたいなこだわりもないので、割とシンプルに仕上げています。
とは言え、無垢フローリングや塗装仕上げ、躯体現しなど、
既存の住宅では楽しめない仕上げにはなっていますね。
あぁ、楽しみです!

 

では。

 

中古マンションパトロール~2018.01.09~

皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。

中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

新年一発目の中古マンションパトロールです!
今年もたくさん素敵なマンションに出会えるといいなぁ。
楽しみでなりません。

それでは、素敵な一年になることを祈りつつ、早速いきましょう!

 

▼田端スカイハイツ 3階

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所在地  :東京都荒川区西尾久4丁目
アクセス :山手線「田端」駅 徒歩13分
      宇都宮線「尾久」駅 徒歩7分
価格   :2,980万円
専有面積 :78.00㎡
築年月  :1980年11月
リンク  :https://www.ietan.jp/mansion/detail/S0401369
オススメ度:★★★★☆

【所感】
これ、いいですね。
山手線最弱駅と呼ばれることもある田端ですが、
山手線・京浜東北線が通るので交通利便性は高いんですよね、とても。
地味だけど住みやすく穴場感がある街ですよね。
そんな田端から徒歩圏内で78㎡あって3,000万円切ってくるって、
なんかすごく魅力的に感じますよ。
外観はいかにも長谷工の分譲・施工っぽい素敵な感じが出てますし、
定期的な修繕がなされているのでしょう、綺麗な状態です。
きっと詳しく調べてみると管理面もしっかりしてるんでしょうね。
これはいいな〜。

 

▼練馬サマリヤマンション 8階

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所在地  :東京都練馬区練馬3丁目
アクセス :西武池袋線「練馬」駅 徒歩3分
価格   :1,980万円
専有面積 :47.41㎡
築年月  :1975年2月
リンク  :http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FK5V1A04/
オススメ度:★★★★☆

【所感】
出ましたね、練馬サマリヤ。
練馬駅から徒歩ですぐという立地にもかかわらず、
周辺と比べると割安に感じますよね、この価格は。
47㎡という広さなので、単身・夫婦・夫婦+子1人くらいの
家族構成にはもってこいではないでしょうか。
手狭になったら貸してしまえばいいじゃないかと割り切れますね、ここなら。
そして、この年代にしては珍しいペット可。最高ですね。
エントランスにはオークラヤから贈呈された鏡があったと思いますが、
今回はリハウスから出てるんですね。

 

▼戸山マンション 2階

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所在地  :東京都新宿区新宿7丁目
アクセス :都営大江戸線東新宿」駅 徒歩5分
価格   :3,980万円
専有面積 :62.9㎡
築年月  :1970年6月
リンク  :http://www.nomu.com/mansion/id/EB1U1001/
オススメ度:★★★☆☆

【所感】
迫力の外観です、戸山マンション。
上から見ると十字架の形してるんですよね。
サッシや玄関ドアの交換も前回の大規模修繕に合わせておこなわれており、
見た目の面でも住みやすさの面でも、古さは感じないでしょう。
62㎡のお部屋なのでファミリーで十分住めますから、
充実した教育環境を望む家庭にはオススメできますね。
もしかしたら都銀ではローンつきにくいとかあるかもしれませんが、
少なくともフラットなら確実にローンつけられるようなのでいいですね。
こちらもペットが飼える嬉しいマンションです。

 

▼第2芦花公園ヒミコセラン 2階

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所在地  :東京都世田谷区粕谷1丁目
アクセス :京王線芦花公園」駅 徒歩13分
価格   :3,290万円
専有面積 :94.16㎡
築年月  :1980年4月
リンク  :http://www.ohkuraya.co.jp/Search/detail/id/04201709025
オススメ度:★★★☆☆

【所感】
総戸数18戸で自主管理、とか普段はすごく不安になってしまいます。
が、なんだかこのマンションは雰囲気が違いますね。
見る限り、とても綺麗にされている様子。
平成27年に耐震補強工事も実施済みとのことですし、好感が持てます。
この広さで、この戸数で修繕積立金14,100円/月となると、
財政状況として余裕はないと思うのですが、どうしてるんですかね。
詳しく知りたいところです。
それにしても、この広さでこの場所でこの価格となると、
少しテンション上がっちゃいますね。
 

▼元住吉マンション 1階

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所在地  :神奈川県川崎市中原区木月住吉町
アクセス :東急東横線「元住吉」駅 徒歩6分
価格   :3,480万円
専有面積 :78.19㎡
築年月  :1975年3月
リンク  :https://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CVJ17ZA02/
オススメ度:★★★★☆

【所感】
ここも自主管理ですけど、まぁまぁしっかりと管理されてますよね。
このマンション、だいぶ価格が上がったなと思う節もありますが、
人気の元住吉・武蔵小杉が徒歩圏内ですからこんなもんですか。
管理費・修繕積立金はそれぞれ8,550円、8,190円と割安感がありますよね。
それでも計画的に修繕が行えているようですから、組合の頑張りが見えます。
このお部屋だと専有面積が78㎡あって、さらに30㎡弱の庭もあります。
広々と暮らしたい子育て家庭にはもってこいですね。
個人的には武蔵小杉よりも元住吉の方が住みたい街です。
いいじゃないですか、すごく大きな商店街があって、
いい意味で少しだけ田舎っぽい雰囲気もあって。

 

 

では、本年もよろしくお願いいたします!

2017年ありがとうございました〜!

皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。

中古マンションマンをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

早いもので今年も本日を残すのみとなりました。
1年の振り返りができるほどしっかりとブログを書いてはいなかったので、
大して振り返ることもないのですが、せっかくなので少しだけ。。

 

このブログを始めたのがちょうど1年前です。
年末のお休みに入り、奥さんとカフェであれこれ話している中で、
ブログやってみようか、という事になりました。
中古マンションマンのイラストも、そう言えばそのカフェで描きました。

中古マンションについて書こうぜ、ということは決めたのですが、
内容については、まぁ書きながら考えていこうねというスタンスでした。
そんな感じでスタートを切ったので、今年43本の記事を書いたのですが、
「誰得だよ?」という内容も多かったかと。。
(当然PV数も伸びるわけがなく。。。)
とは言え、(途中3ヶ月くらい更新しなかったこともありましたが)
一応1年間続けていけたことはよかったかなと思います。

並行してTwitterも細々とやっていましたが、
所謂不動産クラスタの方々の投稿を日々目にしながら、
知識とセンスと情熱に溢れたすごい人がたくさんいるなと刺激を受けました。
時にコメントもいただき、大変勉強になりました。
ありがとうございました!来年もよろしくお願いいたします!

 

来年は、週2回の更新を目標にやっていこうと思います。
いい中古マンションは動きが早く、いいものが出てきては売れていきます。
そんな中で「これは!」というものについて細かく追っていきます。
また、おすすめの中古マンション紹介も増やしていこうと思います。
The ヴィンテージマンションと言われるようなものでなくても、
素敵なマンションはたくさんありますからね!

 

最後に、個人的にお気に入りの過去投稿を。

chukomansionman.hatenablog.com

 

chukomansionman.hatenablog.com

 

chukomansionman.hatenablog.com

 

chukomansionman.hatenablog.com
chukomansionman.hatenablog.com

 

chukomansionman.hatenablog.com

 

 

それでは、良いお年をお迎えくださいませ。

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中古マンションパトロール~2017.12.12~

皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。

中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

今回は久しぶりの中古マンションパトロールです!
サクサクっと、見ていきましょう!

 

セザール第二鷺宮 1階

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所在地  :東京都練馬区中村南1丁目
アクセス :西武新宿線「都立家政」駅 徒歩6分
価格   :2,480万円
専有面積 :50.89㎡
築年月  :1996年3月
リンク  :http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FH1UZA07/
オススメ度:★★★☆☆

【所感】
広さは50平米程ですが、バランスがいい感じはしますね。
築年数が30年超えのものであれば、もう少し安く買えそうな条件でしょうか。
お庭付きなので、庭いじりを楽しみたい人だとか、
小さいお子様がいるような家庭にはもってこいですね。
最寄りが都立家政ですから、都立家政の商店街で買い物をしてもいいし、
徒歩10分で鷺宮にも行けるので、鷺宮を拠点とするのもアリです。
鷺宮なら急行止まりますしね!

グリーンコーポ上板橋 5階

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所在地  :東京都板橋区中台1丁目
アクセス :東武東上線上板橋」駅 徒歩6分
価格   :2,780万円
専有面積 :63.54㎡
築年月  :1979年12月
リンク  :https://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CX717Z004/
オススメ度:★★★★☆

【所感】
すごいです、このお部屋はルーフバルコニーが58平米あります。
北側にルーフバルコニーあると気持ちいいですよね。
大体抜けはいいですし、夏は暑くなりすぎないし、春秋はちょうどいい。
63平米あれば工夫次第で家族5人でも無理なく暮らせますから、
それにプラスこのサイズのルーフバルコニーは嬉しい特典です。
また、上板橋といえば、南口の開発ですよね。
現状でも不便ではない街がますます魅力的になりそうです。
いいなぁ。

西落合スカイマンション 2階

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所在地  :東京都新宿区西落合2丁目
アクセス :都営大江戸線落合南長崎」駅 徒歩8分
価格   :3,680万円
専有面積 :67.2㎡
築年月  :1980年9月
リンク  :http://www.ohkuraya.co.jp/Search/detail/id/04201712002
オススメ度:★★★★☆

【所感】
素敵です、外観がとっても好みです。
67平米もあるからなのでしょうが、結構いい値段しますね。
駅としては便利だけどそんなに強くないかなとも思ったのですが、
でもまぁ新宿区ですし、西武新宿線新井薬師前駅も使えますからね。
この辺りは環境良好で、近くにある哲学堂公園は見所満載です。
東洋大学の創設者である妖怪博士、井上円了が作ったこの公園には、
彼の世界観が表されています。
妖怪云々はともかく、春は桜がとてもきれいですよ。

西落合ファミリーマンション 9階

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所在地  :東京都新宿区西落合3丁目
アクセス :都営大江戸線落合南長崎」駅 徒歩2分
価格   :2,480万円
専有面積 :40.0㎡
築年月  :1973年7月
リンク  :http://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHE93227/
オススメ度:★★★★☆

【所感】
西落合スカイマンションよりも更に駅に近づきましたね。
駅2分の立地は文句なしですね。
確か平成26年に大規模修繕も行われており、
玄関扉なんかも新しくなっているみたいですね。
東向きのお部屋ですが、高層階なので隣の建物と重なることはなさそうです。
2点ユニットに和室×2という内装を考えると少し強気な気もしますが。

月島福寿マンション 4階

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所在地  :東京都中央区月島4丁目
アクセス :都営大江戸線「月島」駅 徒歩5分
価格   :2,180万円
専有面積 :39.6㎡
築年月  :1971年1月
リンク  :http://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHE93321/
オススメ度:★★★★☆

【所感】
場所はいいんですけどね。お部屋の形が、そのまま住むには厳しめです。
細長いし、2点ユニットだし、脱衣所無いし。
広さ的に一人くらしになりそうですから、思いっきりリノベーションして
間取りを変えてしまう必要がありそうですね。
立地としては、あの月島四丁目住宅の隣ですので、
四丁目住宅同様に月島・勝どきに好アクセスです。
管理もしっかりしてそうだし、この価格だったらいいじゃんと思うのですが、
なんかあるんですかね?

 

では。

マンション価値が下がりにくい駅『牛込神楽坂』ってどんなところでしょうか?

皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。

中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

1ヶ月ほど前になりますが、こんな記事が出てましたね。

zuuonline.com

東京カンテイが2017年10月31日に発表した、
"築年帯別による駅別利回り分布の分析"を元にした内容です。
築年数が経過しても利回りが上がらない駅を、
賃料下落よりも売買価格下落が穏やかな駅、
つまりマンションの価値が下がりにくい駅として評しています。

ZUUの記事にもありますが、ランキングを改めて見てみます。

① 牛込神楽坂
② 広尾
③ 半蔵門
④ 麻布十番
⑤ 世田谷
⑥ 武蔵新田
⑦ 目黒
⑧ 成増
⑨ 白金台
⑩ 上北沢

広尾、半蔵門麻布十番を抑えて『牛込神楽坂』が第一位になっています。
牛込神楽坂、、、少し地味な印象ですね。
神楽坂の商店街もすぐ近くですし、坂を南に下っていけば市ヶ谷も近く。
いい場所なんでしょうけど、イメージがつきにくいので調べて見ますね。

 

▼だいたいどの辺?

まず、牛込神楽坂駅から半径1kmくらいについて見てみましょう。

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駅でいうと、
神楽坂駅
飯田橋駅
市ヶ谷駅
牛込柳町駅
江戸川橋駅
が1km圏内になるんですね。

その他、神楽坂の商店街はすぐそこで、防衛省も近く。
1kmを少し超えますが、皇居や後楽園・東京ドームも近いですね。

もう少し引きで見てみましょう。3km圏内で。

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皇居がすっぽり収まりました。
東西には巨大ターミナルである新宿駅と東京駅、さらには上野駅
そうか、牛込神楽坂あたりは山手線のほぼ真ん中なんですね。
大手町で働く人にも、新宿で働く人にも、どちらにもありがたい立地ですね。

その他、国家の中枢である霞ヶ関や、
東京大学早稲田大学上智大学などの名門大学も。
新宿御苑神宮外苑といった公園もこの範囲に入ってきます。

3kmといえば、自転車であればタラタラ漕いでも15分くらいでしょうか。
自転車で15分でいける範囲内がこれだけ充実してるのはすごいですね。

 

▼交通アクセスは?

交通の利便性についてみていきましょう。
各ターミナル駅へのアクセスは以下の通り。

新宿駅:8分、乗り換え無し ※新宿西口駅まで
東京駅:20分、乗り換え1回
渋谷駅:20分、乗り換え1回
品川駅:30分、乗り換え1回
池袋駅:19分、乗り換え1回

新宿はさすがのアクセスですね。
西新宿で働く人なら、新宿西口ではなく都庁前で降りるのも便利ですね。

東京駅はぐるっと回るので少し時間かかりますね。
しかし、例えば神楽坂駅まで歩いて大手町まで乗り換えなしで、
なんていう手も打てますね。

渋谷・池袋は東新宿副都心線と接続しているため、便利です。
そのまま横浜の方に行くこともできますね。

品川は少し時間かかりますが、それでも30分。
市ヶ谷駅を使って、市ヶ谷→有楽町→品川で行くのもありですね。

 

▼なにがあるの?

何があるのかといえば、やはり、神楽坂の商店街でしょうか。
牛込神楽坂駅A3出口から徒歩1~2分で商店街に到着です。
神楽坂の商店街については、色々なまとめがあるので、
それらを参照されたし。

gourmet.bunj.in

www.tv-tokyo.co.jp

 


実は神楽坂の商店街以外にも、牛込神楽坂付近には色々あります。
例えば、俺のフレンチ KAGURAZAKA。
牛込神楽坂A1出口から徒歩4分。

www.facebook.com

 

それから、タリーズコーヒージャパンの本社も。
何でこんなところにタリーズあるんだろうと思ったら、
本社ビルに併設されてる店舗だったんですね。
カフェの営業時間は短めです。
牛込神楽坂駅A1出口徒歩1分。

map.tullys.co.jp

 

こだわりのパン屋さん、MAISON KAYSER 神楽坂店もあります。
牛込神楽坂駅A2出口徒歩1分。

maisonkayser.co.jp

 

史跡・飲食店など他にも色々あるのですが、
最後にこんな見所もご紹介しますね。

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オフィスさやか。峰竜太の自宅ですね。



▼どんな雰囲気の街?

雰囲気で言えば、閑静な住宅街という感じです。
少し歩けば、神楽坂の商店街や、飯田橋駅周辺のような賑わいもありますが、
牛込神楽坂の駅の周りはとても落ち着いた印象です。
場所柄、印刷業者のオフィスや工場もありますが、
駅前に飲み屋などが立ち並ぶわけではないのでガヤガヤはしません。
近くに牛込警察署がありますし、何となく安心感があります。

参考サイトもいくつか。

net.easy-estate.com

blog.ieagent.jp

 

 

昔からの住宅街という感じですよね、この辺りは。
住所も丁目表記のない古くからの地名で細かく分けられていたりします。
箪笥町二十騎町、矢来町、南山伏町などなんだか風情がありますね。

山手線の真ん中でありながら、少し地味。
されども、価値が下がりにくい町ランキング1位という栄光を勝ち取った、
そんな牛込神楽坂についてでした。

ちなみに、このあたりにも素敵な中古マンション色々ありますよ〜!

 

では。

『拡大する既存住宅の取引市場』が面白かったので

皆様、こんにちは。
中古マンションマンです。

中古マンションをこよなく愛する、中古マンションマンです。

 

最近リノベーションネタばかりでしたが、
Twitterで気になるレポートがタイムラインに流れてきたので、
流し読みしてみました。

『拡大する既存住宅の取引市場』
というタイトルで、住宅金融支援機構の主席研究員の方が
既存住宅の取引動向について解説しています。
まずは、レポートを読んでみてください。

http://www.jhf.go.jp/files/400344572.pdf

今回は、このレポートを読んでいて気になった箇所を抜粋して
紹介していきますね。
なんだか、まとまりのない感じになりそうですし、
原文一通り読んでからじゃないとポカーンかもしれません。

まぁ、それはそれで。
いきましょう。

 

2016年、首都圏マンション市場において、
中古マンションの成約数が新築分譲マンションの供給数を上回り、
既存住宅の市場拡大を印象付ける出来事があった

そうそう、メモリアルイヤーでしたね、2016年は。
首都圏という限られたエリアではあるものの、
初めて、中古マンションが新築マンションを逆転、
という事態が起こりました。
そういえば、このブログでも書きましたね。

chukomansionman.hatenablog.com

 


既存住宅の取引量は、2008年度以降、年間30万件余りであったが、
直近2016年度にはマンション(区分所有)を中心に、
38万件に取引が増えてきている

2008年は14.7万件(中古全体32.1万件)だった中古マンション流通が、
2016年は18.0万件(中古全体38.0万件)と約3.3万件の増加となりました。
中古戸建てのプラス1.0万件という増加数と比べると、
中古マンションの存在感が大きくなってきたことがわかります。

 


2016年度38万件の取引形態別シェアは、既存住宅取引の主流である
CtoC:一般消費者間が49.2%、CtoB:一般消費者から企業が25.8%、
BtoC:企業から一般消費者が20.5%、BtoB:企業間が4.2%となっている

中古流通が活発化する中で、CtoB、つまり業者による買取が目立ちます。
全体の中古流通の1/4は業者による買取りとなっています。
それじゃあ再販業者は儲かっているのかというと、そんなに簡単では無いようです。
ちなみにこの割合って地域特性とかあるんですかね?

 


最近の調査によれば、所有したい住宅について、
新築住宅とする割合が減り、新築・中古どちらでもよいとする割合が増えている

平成23年度と比べると、
新築   :▲6.6% (63.3% → 56.7%)
どちらでも:+8.3% (29.5% → 37.8%)
中古   :+1.0% (1.3% → 2.3%)
となっており、中古に対する抵抗感が減っていることが見て取れます。
とは言え、それでも過半数は「新築がいい」と考えているんですね。

 


2016年に首都圏で供給された新築マンション3.5万戸のうち
4割近くが駅から徒歩5分以内の駅近物件であり、1990年代後半以降、
こうした駅近物件の割合が高まっている。

これ、知りませんでした。
新築だとなかなか好立地に建ちにくいと考えていたのですが、
駅近の新築マンションが増えているんですね。
再開発が進む地区では大型マンションやタワーマンションが建てられ、
駅近の戸数を増やしているということもあるのでしょうか。

 


「築31年以上」の古い物件では、3割近くが5分以内の駅近物件で、
10分以内では6割以上となる。

やはり古くても好立地なものは戦いやすいんですね。
駅近(10分以内)『率』では築31年以上は61.7%、築5年以内は78.2%となり、
築浅の方が高い数字となっていますが、駅近『数』でいうと、
それぞれ約4138件、約2367件となります。
数でいうと古い物の流通数が圧倒的ですね。

 


築年数ごとの平均価格は、築年数と距離(立地)によって
十分説明できることが確認できた。

シンプルですね。
中古マンション価格は築年数×立地だと。
管理面に対する評価なんかがこれから影響度を大きくしてくれるといいですね。

 


1965年から1999年までの35年間を通じた平均価格は、
改修済2,036万円、未改修1,474万円となり、
改修済の方が563万円高くなる。

ふむふむ、再販で儲けやすい土壌だったと。
現況でボロけりゃ安い、みたいな空気だったんでしょうか。

 


2000年以降、改修済と未改修の価格差が縮小し、
2015年までの16年間を通じた両者の価格差は、
ほぼイーブンとなり、それまでとは様相が異なる。

そうですよね、再販してもなかなか高く売れない、
現況でもなかなか安く仕入れられないという状況ですよね。
こうなってくると、よほど力のある再販会社じゃないと、
それをメインでやっていくことは厳しくなりますよね。
弱い者は淘汰されていくマーケットになっていると。

 

 

気になったところの抜粋なので、バラバラな感じになってしまいましたが、
中古マンションの流通が活性化していて、
築古でも駅近の物件は特に活発に取引がされている。
買取再販会社による一般消費者からの買取が増えているが、
再販で利ザヤの取りにくいマーケットになっている。
という事が分かりました。

 

ここから先、どうなるんでしょうね。
長い目で見たら、好立地なところはCtoCの取引に回帰し、
立地で劣るところはCtoBの取引の割合が増える、
と、そんな気がしています。
好立地なところでは売主は売却に困らないので、
事情が無ければわざわざ安く業者に売る必要はない一方で、
立地で劣るところでは、なかなか売れないマンションを、
売れないよりはいいと、安い価格で業者に売却する。
そんなシナリオが描けそうです。

では。